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sábado, 3 de dezembro de 2016

TRF-1ª - Reconhecida a legitimidade de contrato de gaveta de compra e venda de imóvel

A 6ª Turma do TRF da 1ª Região, por unanimidade, deu provimento à apelação interposta por um mutuário da Caixa Econômica Federal (CEF) contra a sentença da Subseção Judiciária de São João Del Rei/MG, que, ao examinar ação pelo rito ordinário proposta pelo recorrente com o propósito de obter o reconhecimento da validade de transferência de contrato de mútuo habitacional sem o consentimento do agente financeiro e sua quitação em virtude do falecimento do mutuário originário, julgou improcedente o pedido.

O apelante busca a reforma da sentença para reconhecer a nova ação subjetiva no sentido de reconhecer o “contrato de gaveta” e a consequente transferência para seu nome do financiamento do imóvel realizado entre o comprador originário (falecido) e a CEF. Ao analisar a questão, a relatora, juíza federal convocada Hind Ghassan Kayath, especifica que a Lei nº 8.004/90 concede ao mutuário o direito de transferir, a terceiros, os direitos e obrigações decorrentes do contrato firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Entretanto, o parágrafo único do art. 1º dessa lei expressa que “a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora”. Argumenta a magistrada que não se ignora a superveniência da Lei nº 10.150/2000 a conferir aos cessionários dos “contratos de gaveta” poderes para demandar em juízo questões relativas às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos no âmbito do SFH. A relatora assevera que, na hipótese dos autos, a cessão de direitos celebrada entre os mutuários originários e os “segundos gaveteiros” ocorreu em 03/10/90.

O contrato de compra e venda realizado entre os segundos gaveteiros e o autor está datado de 07/01/91, razão pela qual este possui legitimidade para discutir em juízo as obrigações assumidas pelos mutuários originários. No tocante à quitação do saldo devedor do financiamento, a juíza Hind Kayath entende não haver óbice para o acolhimento da pretensão do autor. O Colegiado, nesses termos, acompanhando o voto da relatora, deu provimento à apelação.

Processo: 2007.38.15.000222-4/MG


Fonte: Tribunal Regional Federal da 1ª Região e Associação dos Advogados de São Paulo - http://www.aasp.org.br/aasp/noticias/visualizar_noticia.asp?id=51118&tipo=N

quinta-feira, 1 de dezembro de 2016

Construtoras são condenadas a devolver quantia por imóvel entregue com metragem menor

Em Brasília, o Juizado Especial Cível condenou grandes construtoras e incorporadoras a ressarcirem um de seus clientes no valor de R$ 7.012,91 a título de indenização material. Esse valor será corrigido pelo INPC desde a data da entrega das chaves do imóvel que veio com metragem inferior ao previsto.

O juiz responsável pelo caso mencionou que o Código de Defesa do Consumidor prevê o direito de ressarcimento dos danos verificados em decorrência de falha dos produtos ou serviços. Nos autos, o autor comprovou que o imóvel entregue tinha área privativa 8,44m² menor do que a estipulada em contrato.

Ressalta-se que na presente ação também foi juntado acordo extrajudicial, onde a construtora pagou a quantia de R$ 1.070,89, visando compensar o autor pela diferença de metragem.
A respeito do acordo, o juiz se manifestou no sentido de que a quitação apresentada pelo consumidor no termo de acordo extrajudicial assinado pelas partes não encerra o direito da parte de pleitear eventual complementação da verba judicialmente, uma vez que, nos termos do art. 843 do Código Civil a transação deve ser interpretada restritivamente.

O princípio da autonomia da vontade não é intangível, mas limitado pela função social do contrato e boa-fé objetiva, em especial se considerada a relação de consumo estabelecida entre as partes, bem como a evidente vantagem exagerada pactuada em desfavor dos consumidores. Não prospera, portanto, a alegação de quitação sustentada pela ré.

Além disso, o magistrado apontou que a construtora sequer demonstrou os parâmetros seguidos para chegar no valor acordado.

A negociação extrajudicial deve apresentar regras claras sobre o que cada parte está disposta a ceder para se fazer um acordo que favoreça a ambas as partes.

O juiz constatou que a omissão favoreceu somente às empresas rés, uma vez que o valor da indenização paga correspondeu a 13% do valor devido (R$ 8.092,80) – levando-se em conta o preço pago pelo imóvel (R$ 136.302,40).

Desta forma, o 7º Juizado Especial Cível de Brasília, considerou desproporcional o acordo extrajudicial celebrado entre as partes, entendendo justo o recebimento, pelo autor, da diferença requerida no valor de R$ 7.012,91.

Processo n. 0717871-26.2016.8.07.0016


FONTE: Tribunal de Justiça do Distrito Federal

Meliá Hotels International


Fundada em 1956 em Palma de Mallorca (Espanha), a Meliá Hotels International é uma das maiores empresas hoteleiras do mundo e líder absoluta na Espanha. Atualmente, conta com mais de 370 hotéis, abertos e em processo de abertura, em mais de 40 países pelas marcas Gran Meliá, Meliá Hotels & Resorts, Paradisus Resorts, ME by Meliá, Innside by Meliá, TRYP by Wyndham e Sol Hotels. O foco estratégico na expansão internacional transformou a rede na primeira empresa hoteleira espanhola que opera na China, nos Estados Unidos e nos Emirados Árabes, mantendo sua liderança em mercados tradicionais como Europa, América Latina e Caribe. Além disso, destaca-se seu modelo de negócios diversificado (uma das principais hoteleiras gestoras do mundo), seu crescimento apoiado em grandes alianças estratégicas e suas apostas no turismo responsável. Como resultado, a Meliá Hotels International é a companhia espanhola com melhor reputação corporativa (Ranking Merco) e uma das mais atraentes para trabalhar em nível mundial.

Sobre a Meliá Hotels International no Brasil
No Brasil há 24 anos, a Meliá Hotels International é pioneira em seu segmento e é considerada uma das 3 Melhores Redes Hoteleiras do País por sua trajetória de grande sucesso. Atuando principalmente no segmento de hotéis "business", a rede – que atualmente administra diversos empreendimentos localizados nas cidades de São Paulo, Campinas, Brasília e Recife, sob as marcas Meliá Hotels & Resorts e TRYP by Wyndham – instala no Brasil a marca Gran Meliá – sua marca de luxo mais universal e emblemática - com a abertura do espetacular Gran Meliá Nacional Rio, no Rio de Janeiro. Os hotéis administrados pela rede no Brasil foram selecionados para o guia Michelin em 2015 e 2016, e receberam o Certificado de Excelência 2016 do TripAdvisor. Também, pelo segundo ano consecutivo, a Companhia, foi eleita pela AVIESP - Associação das Agências de Viagens como a Melhor Rede Hoteleira Internacional e, segundo pesquisa realizada pela revista Carta Capital, está entre as Empresas Mais Admiradas no Brasil.

terça-feira, 29 de novembro de 2016

Governo flexibiliza regras do Minha Casa, Minha Vida para pequenos construtores

O Ministério das Cidades flexibilizou as regras do Programa Minha Casa, Minha Vida para pequenos construtores. Atendendo a uma reivindicação do setor, o ministro Bruno Araújo assinou portaria que aumenta o prazo de inscrição das empresas no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e retira a exigência de construção apenas em áreas pavimentadas.
A portaria altera as regras estabelecidas pelas portarias 160 e 539, publicadas em maio deste ano e que geraram forte reação dos construtores. Os empresários alegam que o prazo estabelecido para realizar a adequação como pessoa jurídica não era suficiente. A nova portaria estende o prazo para o final de 2018.
Outra queixa era com relação à exigência de que o empreendimento deveria ser construído em área pavimentada. Junto com energia elétrica, esgoto e abastecimento de água, o asfalto estava entre os itens de infraestrutura básica necessários na área da obra a ser financiada pelo programa.

Para os construtores, essa norma traria prejuízos econômicos, pois há muitos imóveis que já foram construídos antes da vigência da regra e não poderiam ser comercializados.

Segundo o presidente da Associação dos Construtores do Estado de Goiás, Delermon Dias Marques, somente em Goiás 20 mil casas foram construídas antes da mudança nas exigências e não poderiam ser financiadas com recursos do Minha Casa, Minha Vida. O setor argumenta também que a nova mudança nas regras pode evitar a perda de empregos.
“Sabemos por alto de uma estimativa de dois milhões de pessoas que são empregadas pelo setor, de forma direta ou indireta. Com a nova portaria, vários projetos vão ser desengavetados e podem gerar mais empregos”, disse Delermon.
“Os pequenos construtores correspondem quase 30% do programa, um percentual muito alto. Em um momento em que o país precisa de grande atenção para enfrentar a recessão e desemprego, eles são fundamentais”, defendeu o ministro Bruno Araújo.
Sobre a preocupação com a perda de qualidade dos imóveis construídos, já que o mutuário pode receber imóvel em área não asfaltada, Araújo disse que o asfalto não é responsabilidade das empresas e sim do Poder Público.
As novas regras incluem ainda mudança no conceito de empreendimento. Pelo novo texto, obras de uma ou duas unidades habitacionais podem serem consideradas como um empreendimento “Precisávamos adequar a portaria a realidade de um país continental, onde a realidade do interior do nordeste não é igual à região metropolitana”, disse o ministro. As mudanças serão publicadas amanhã (30) no Diário Oficial da União.

Fonte: Marcelo Camargo / Agência Brasil

segunda-feira, 28 de novembro de 2016

Se o prédio vizinho está prestes a desabar, posso obrigar o dono a demolir?

Veja como proceder se o prédio vizinho está prestes a desabar oferendo risco a você e à sua família.

A existência de vizinhos malas não é novidade pra ninguém, só que às vezes a ausência deles é pior que a presença.

Há muitos imóveis antigos que são abandonados à própria sorte por seus donos e com o passar do tempo a natureza se encarrega de enfraquecer a estrutura e você olha para o lado já preocupado com o que será da sua casa no próximo temporal.

Em muitos casos há até rachaduras visíveis, mas nada é feito, nem pelo dono e nem pelo Poder Público, que em muitos lugares sequer realiza fiscalizações.

Além do risco visível, há também os riscos invisíveis, visto que esses imóveis muitas vezes são utilizados como esconderijo de drogas, abrigo de malfeitores e ainda podem constituir lugares propícios para o acúmulo de lixo e consequente proliferação de doenças, tais como dengue, zika e chikungunya.

Veja quais são suas alternativas:

Se mudar
É claro que uma possibilidade é você se mudar e deixar o problema para outra pessoa resolver.
Só que essa alternativa é definitivamente a mais cara e se você assim como eu não tem uma árvore de dinheiro em casa, provavelmente terá de pular para as próximas.

Alugar um trator e demolir você mesmo
Não deixa de ser uma possibilidade, mas é claramente ilegal.

Se você fizer isso estará cometendo o crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal).

Isso porque, embora você tenha uma pretensão legítima (demolir por causa do risco), existem meios legais adequados para resolver a questão.

É um crime de menor potencial ofensivo (art. 61 da Lei 9.099/95), pois a pena é de detenção, de quinze dias a um mês, ou multa, ou seja, desde que você assine o Termo Circunstanciado de Ocorrência se comprometendo a comparecer ao Juizado Especial Criminal não ficará preso (art. 69, parágrafo- único da Lei 9.099/95).

Apesar de que é difícil ficar preso, responder um processo criminal é muito caro, porque você tem que contratar advogado e provavelmente ainda gastará dinheiro para fechar um acordo com o proprietário do imóvel e o Ministério Público para se livrar da pena (art. 72 e seguintes da Lei 9.099/95).

Isso sem contar que pega muito mal para sua imagem profissional e social. Ninguém quer ser conhecido como o louco do trator!

Esqueci-me de mencionar que se você assim como eu não sabe operar um trator acabará causando um desastre e correndo o risco de destruir outras casas ao redor, ferir ou até matar pessoas.

Importante mencionar também que o aluguel de um trator não deve ser barato. Na somatória geral dos custos e riscos que essa opção gera fica até tentadora a ideia de se mudar.

Entrar em contato com o proprietário
Essa é a mais sensata das opções, porém não necessariamente a mais simples.

Afinal, em muitos casos você não sabe nem quem é o dono ou se sabe não tem como entrar em contato.

Se for possível fale com alguém da família, amigo ou conhecido do proprietário ou se você souber o endereço dele notifique-o formalmente por meio de uma carta com Aviso de Recebimento (AR).

Envie fotos do imóvel e lembre-se de informar que você e sua família correm sérios riscos, pois a ideia aqui é gerar empatia (fazer o outro se colocar no seu lugar) e com isso estimulá-lo a agir.

Essa é a alternativa menos traumática, mas em muitos casos impossível ou ineficiente.

Notificar a Prefeitura
Certos Municípios não fiscalizam por falta de pessoal para estar nas ruas, mas muitos deles respondem notificações formais.

Então ligue ou verifique no site da Prefeitura de sua cidade como fazer e onde levar uma notificação por escrito.

Nesse caso, lembre-se de anexar fotos do imóvel em ruínas para fundamentar o seu pedido.

Se tudo der certo, a Prefeitura notificará o proprietário do imóvel e fixará um prazo para a tomada de providências, podendo ela mesma requerer judicialmente a demolição em caso de não atendimento.

Ajuizar uma ação demolitória
Se a Prefeitura da sua cidade não é conhecida por ser eficiente e você prefere tomar uma medida legal por sua própria conta então o melhor é entrar com uma ação demolitória.

O Código Civil estabelece que:

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Esta ação tem como objetivo obrigar o proprietário de um imóvel em ruínas a repará-lo ou em último caso proceder a sua demolição.

Pelo fato de se tratar de um imóvel, o valor da causa (art. 291 do Novo Código de Processo Civil) vai lá pra cima e assim não será possível ajuizar a ação no Juizado Especial Cível cujo limite é de 40 salários mínimo (art. 3º, I, da Lei 9.099/95).

Você necessariamente precisará contratar um advogado particular ou se valer dos serviços da Defensoria Pública caso prove não ter condições de arcar com os honorários.

O Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15) não previu um procedimento especial para a Ação Demolitória o que significa que ela seguirá o rito ordinário, em outras palavras, vai demorar.

Apesar disso, seu advogado poderá fazer um pedido de tutela de urgência (art. 300 e seguintes do Novo Código de Processo Civil) para que o juiz determine providências o quanto antes.

Dificilmente o juiz vai mandar demolir logo sem ao menos tentar ouvir a outra parte, mas ao menos uma ordem pra reforçar as estruturas deve ser possível conseguir.

É importante atentar para o estado civil do proprietário do imóvel porque essa ação é fundada em direito real sobre imóvel (art. 73, § 1º, I do Novo Código de Processo Civil), ou seja, se ele for casado o cônjuge do proprietário também deve ser réu, o que no Direito chamamos de litisconsórcio passivo necessário.

É importante que o cônjuge do proprietário também seja citado porque se não for o processo é nulo, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (REsp 147.769/SP, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ 14/2/2000, p. 34).

Se você não souber o nome do proprietário do imóvel é possível fazer uma pesquisa junto aos cartórios de registro de imóveis e assim descobrir as informações do indivíduo.

Caso opte pela ação demolitória, além das fotos você precisará também de testemunhas e caso conheça algum engenheiro civil já deixe ele de sobreaviso, porque muito provavelmente o juiz determinará uma perícia e você precisará de um assistente.

Enfim, os detalhes do processo você deve se informar com seu advogado, pois o meu papel aqui é apenas tentar esclarecer em linhas gerais e de modo prático o que fazer nessa situação tão complicada que é um imóvel vizinho que corre o risco de desabar sobre a sua cabeça.

Espero ter ajudado.

Fonte: Rick Leal Frazão 

quinta-feira, 24 de novembro de 2016

Construtora Gafisa pode levantar até R$ 660 mi com IPO da Tenda

A construtora Gafisa pode levantar até R$ 660 milhões com a oferta pública inicial de ações da sua unidade voltada ao segmento de baixa renda Tenda, segundo as informações do prospecto preliminar da operação publicado hoje (24).

A faixa indicativa de preço foi definida entre 12,50 e 16,50 reais por papel para o IPO, o primeiro de uma construtora desde o da Direcional em novembro de 2009.

O IPO da Tenda será feito com venda de ações da empresa detidas pela Gafisa, que vai disponibilizar em lote inicial até 40 milhões de papéis. A oferta poderá ser acrescida de lote suplementar de até 6 milhões de ações e de lote adicional de até 8 milhões de papéis.

O IPO pode movimentar no total até 891 milhões de reais se incluídos os lotes suplementar e adicional.

Com base nas informações do prospecto, a Gafisa está avaliando a Tenda em cerca de R$ 1,7 bilhão, quase o dobro do que os analistas estimaram três meses atrás, quando surgiu a notícia de um plano de IPO para a Tenda.

O período de reserva deve ocorrer entre 30 de novembro e 9 de dezembro e a expectativa é que a precificação ocorra em 13 de dezembro. O início dos negócios com as ações no segmento Novo Mercado da BM&FBovespa está previsto para 15 de dezembro, segundo o prospecto.

A operação será coordenada por Itaú BBA, Bradesco BBI, Bank of America Merrill Lynch, BB Investimento e Banco Votorantim.

A listagem da Tenda na Bovespa permitirá a investidores tirarem vantagem de três anos de reorganização que fizeram a companhia retomar o lucro e apresentar um retorno sobre patrimônio próximo das rivais MRV Engenharia e Direcional Engenharia.

A Reuters reportou em agosto que a Gafisa avaliava que um IPO da Tenda seria mais eficaz que uma cisão para ajudar a reduzir a razão da dívida sobre capital próprio, próxima de 80%.

Com a operação, a Tenda será listada na bolsa paulista pela segunda vez. A companhia deixou de fazer parte do pregão em 2009, por ter sido incorporadora à Gafisa, dois anos após sua oferta inicial de ações.

A companhia de origem mineira se apresenta como uma das maiores incorporadoras do país, com volume total de lançamentos e vendas contratadas líquidas nos últimos 12 meses de R$ 1,3 bilhão e R$ 1,1 bilhão, respectivamente.

A empresa atua exclusivamente na incorporação e construção de residências enquadradas na faixa 2 do programa federal de habitação Minha Casa Minha Vida, que atende famílias com renda mensal de até R$ 3,6 mil.

Fonte: Alberto Alerigi Jr. e Paula Arend Laier, com reportagem adicional de Guillermo Parra-Bernal

sexta-feira, 18 de novembro de 2016

Governo estuda mudar Minha Casa para construir empreendimentos exclusivos para militares

Atualmente, programa não oferece a opção de construir um condomínio específico para uma determinada categoria

O governo estuda mudar as regras do Minha Casa Minha Vida (MCMV) para permitir a construção de empreendimentos destinados exclusivamente a militares. Atualmente, eles podem participar do programa de habitação popular, desde que respeitados os limites de renda para os beneficiários - o teto é de R$ 6,5 mil por mês - mas o MCMV não oferece a opção de construir um condomínio específico para uma determinada categoria.

"Vamos estudar o que poderá ser oferecido dentro das faixas já existentes do programa Minha Casa Minha Vida, estudar o caso de abrir uma faixa específica, não somente no quesito do financiamento, mas do ponto de vista de normas construtivas, que atenda às demandas dessa parcela da população", afirmou o ministro das Cidades, Bruno Araújo. Nesta quinta-feira, o Ministério das Cidades, a Caixa e o Ministério da Defesa assinaram um acordo de cooperação para viabilizar o acesso dos militares ao programa com regras diferenciadas. As mudanças devem valer a partir de 2017.

Segundo o ministro, não haverá aumento no valor dos subsídios dados pelo governo para a construção das casas, que variam de acordo com a renda dos beneficiários. Atualmente, existem quatro faixas no MCMV.

A faixa 1 atende famílias que ganham até R$ 1,8 mil. O governo banca até 90% do valor do imóvel. As outras faixas são financiamentos com descontos no valor cobrado dos imóveis e juros mais baixos do que os cobrados pelo mercado. A faixa 1,5 atende famílias com renda de até R$ 2.350; a faixa 2, R$ 3,6 mil; e a faixa 3, R$ 6,5 mil.

O ministro da Defesa, Raul Jungmann defendeu um "atendimento específico" aos militares no programa. "Os militares são brasileiros que trabalham em condições especiais, às vezes passam por situações adversas, e como qualquer cidadão têm direito ao sonho da casa própria", disse. Segundo o Ministério do Planejamento, um militar ganha, em média, R$ 4.252. Araújo disse que o público-alvo dessa reformulação do programa são os soldados, com rendimentos mais baixos, dentro do teto do programa.

O formato será avaliado e adequações específicas poderão ser feitas para atender aos militares. A proposta final vai ser apresentada ao presidente Michel Temer.

Em julho, as normas de seleção do programa foram alteradas para que candidatos que tenham um integrante da família com microcefalia, tendo ou não sido causada pelo vírus zika, não precisem ingressar para participar do sorteio do programa.

Retomada. O governo promete retomar em 2017 as contratações da faixa que beneficia os mais pobres no programa (para famílias com renda mensal de até R$ 1,8 mil). Segundo Araújo, é meta é contratar 100 mil novas moradias na chamada faixa 1.

Neste ano, o governo quase não contratou moradias para esse público. Assim que assumiu o cargo, Araújo preferiu retomar as obras de quase 50 mil unidades dessa faixa que foram contratadas pelo governo da ex-presidente Dilma Rousseff, mas que estavam paralisadas por falta de pagamento. Até dezembro, o ministro espera ter retomado as obras de 35 mil dessas moradias. Se o Orçamento do Ministério for reforçado com o dinheiro extra do programa de legalização de dinheiro enviado ao exterior, será possível retomar todas as obras ainda este ano. Caso contrário, Araújo prevê que as 15 mil moradias que ficariam para 2017 voltem às obras até fevereiro, quando começará a contratar novas unidades.

Neste mês, o ministro anunciou as primeiras contratações de 40 mil unidades da faixa 1,5, que beneficia famílias com renda mensal de até R$ 2.350. Para esse público, os subsídios são do FGTS e do Tesouro Nacional. Oito construtoras foram escolhidas para tocar as primeiras obras dessa faixa, cujos imóveis podem custar até R$ 135 mil nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio e Brasília.
Em 2017, o governo deve repetir a dose e contratar outras 40 mil unidades da faixa 1,5. Nas faixas 2 e 3, direcionadas para famílias com renda mensal de até R$ 3,6 mil e R$ 6,5 mil, respectivamente, serão contratadas outras 400 mil unidades no ano que vem.

Fonte: Murilo Rodrigues Alves, O Estado de S.Paulo

A importância da proteção patrimonial

Bem de família deixa de ser impenhorável em execução de fiador em contrato de locação.

Pensar em proteção patrimonial é ter a certeza de que seus bens estão protegidos de futuras execuções, e ainda na garantia de sucessão aos seus herdeiros.

Além disso, a proteção patrimonial e o planejamento sucessório apresentam vantagens como menor carga tributária e menor perda do patrimônio.

Você sabia que 30% a 40% do patrimônio se perde em um processo de inventário?

Ratifica-se que pensar em proteção e sucessão patrimonial:

- Independe da quantidade de patrimônio que uma pessoa ou família possui;
- Independe do valor patrimonial da pessoa ou da família;
- Independe da quantidade de herdeiros.

E quais futuras execuções que podem me colocar em risco e fazer com que eu perca meu patrimônio?
A 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em grau de recurso, autorizou o prosseguimento de ação de penhora a bem de família, cujo proprietário foi fiador em contrato de locação inadimplente.

Esse entendimento permite ao locador, nos casos de inadimplência, executar o imóvel do fiador mesmo sendo ele definido como bem de família.

(Lei 8.009/90):
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

A decisão citada acima foi baseada no entendimento do Superior Tribunal Federal que consolidou sua posição de que é:

Legítima a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no artigo 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/90, com o direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.


Fonte: Tribunal de Justiça do Distrito Federal

quinta-feira, 17 de novembro de 2016

Você é ‘dono’ do seu imóvel?

Regularização da compra e venda

Um ditado muito conhecido no meio jurídica afirma que: “quem não registra não é dono”. Isso mesmo, o comprador deve registrar a compra do imóvel em cartório. Caso contrário, não é dono, conforme a lei.

Em razão disso, inúmeros imóveis estão irregulares e geram diversos processos judiciais, envolvendo, inclusive, reintegração de posse, fazendo com que compradores percam o que pagaram e sejam despejados do imóvel.

A formalização (regularização) do contrato de gaveta

As partes entram em contato com o cartório de notas de sua preferência. É necessário que alguns documentos sejam entregues, para, a partir daí, o cartório dar andamento ao processo e os impostos serem recolhidos corretamente.

O meu contrato de gaveta vale alguma coisa?
Não. Muitas pessoas acham que são proprietárias com o “contrato de gaveta”, na realidade a pessoa se torna proprietária com o cumprimento do registro, pelo qual se transfere a propriedade para o atual dono.

Quanto tempo demora?
Praticamente imediato, pois, ao receber o instrumento particular elaborado pelo advogado, o cartório formalizara a compra e venda, sendo agendada uma data para que as partes compareçam e assinem.

Quais são os documentos necessários?
Cópias dos documentos pessoais (RG, CPF. Certidão de nascimento ou casamento, tanto do vendedor como do comprador sendo pessoa física e se pessoa jurídica, contrato social e eleição dos representantes);
  1. Certidão da matrícula;
  2. Certidão Negativa de Tributos Imobiliários;
  3. Instrumento Particular.
Autores: Fernando da Silveira Nantes Neto, escrevente no 2º Tabelião de Notas da Capital de São Paulo e bacharel em direito e Adriano Martins Pinheiro, advogado, pós-graduando em direito imobiliário, palestrante e articulista (pinheiro@advocaciapinheiro.com / (11) 2478-0590).

Incorporação imobiliária no novo CPC

O novo Código de Processo Civil introduziu no ordenamento jurídico dispositivo interessante para o ramo da construção civil, sendo relevante tanto para preservação dos interesses das incorporadoras, quanto dos adquirentes de unidades imobiliárias.

O artigo 833, XII, do novo Código de Processo Civil, garante a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, preservando-se a possibilidade de finalização de construção de empreendimento imobiliário mesmo que a incorporadora esteja com problemas financeiros relacionados a eventuais débitos fiscais, previdenciários, oriundos de financiamentos, entre outros.

Usualmente as incorporadoras instituem o chamado regime de afetação patrimonial[1], por meio da constituição de sociedade empresarial específica para cada empreendimento que evita a confusão dos créditos advindos dos adquirentes de unidades imobiliárias daquela construção específica com as demais obras da incorporadora.

A afetação patrimonial permite que a incorporadora organize patrimonialmente seus empreendimentos, separando os recursos advindos do empreendimento afetado e os utilizando exclusivamente para a execução da incorporação planejada e devidamente registrada no cartório de registro de imóveis.

A introdução do artigo 833, XII no novo Código de Processo Civil, reforça o conteúdo do regime de afetação ao tornar inquestionável a impenhorabilidade dos “créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra”, e visa preservar a segurança do desenvolvimento do empreendimento, os interesses dos adquirentes das unidades imobiliárias na planta ou ainda em construção, bem como o funcionamento sustentável das construtoras/incorporadoras.

Assim, a adoção do regime de afetação, nos termos da Lei n. 4.591/94, é medida importante que pode ser tomada pelas incorporadoras para que a execução dos seus empreendimentos prossiga sem riscos de penhoras que não estejam vinculadas à obra, bem como para preservar os direitos dos adquirentes das unidades imobiliárias, organizando de forma individualizada o patrimônio de cada construção.

Fonte: Leandro Antonio Godoy Oliveira

Tá apertado? Na Índia, Google Maps mostra banheiro mais próximo

Você já passou um aperto tentando encontrar o banheiro mais próximo em um bairro desconhecido ou mesmo na estrada? Bom, na Índia essa situação é bem mais frequente – e complicada: quase 70% das residências não têm banheiro próprio.

Não sobra muita alternativa a não ser fazer as necessidades por aí, a céu aberto. Isso, é claro, traz uma série de problemas sanitários. Para tentar oferecer uma alternativa e mudar o modelo mental (e urinário) dos indianos, o Ministério de Desenvolvimento Urbano do país se aliou ao Google Maps.

O aplicativo, em qualquer lugar do mundo, permite que você busque palavras-chave como “mercado”, “restaurante”, “farmácia” ou “banco”. Como resultado, ele retorna os estabelecimentos mais próximos que foram adicionados nessa categoria ou têm a palavra-chave no nome.

Em breve, em Nova Dehli, os ícones no mapa vão mostrar banheiros dentro de shoppings, postos de gasolina e hospitais. O usuário também vai poder buscar pela palavra “banheiro” e saber a quantos metros está o lavatório mais próximo.

Indicar onde ficam esses locais – e qual a condição de limpeza de cada um deles – fica por conta dos usuários, que terão que aumentar a base de dados do Maps e fazer uma espécie de “controle de qualidade”.

A novidade chega a Nova Delhi neste mês e o Google deve esperar o feedback dos usuários antes de expandir o serviço para outras cidades no país.

A medida busca redirecionar o fluxo de pessoas adeptas a se “aliviar” no meio da rua, mas não está nem perto de solucionar a raiz do problema. Dificilmente o número de banheiros públicos vai dar conta de toda a população que não tem acesso a banheiros particulares, especialmente quando eles representam a enorme maioria dos indianos. Infelizmente, não é o Google Maps que vai resolver a crise sanitária da Índia.

No entanto, o que o aplicativo é capaz de fazer é tentar estimular as pessoas a visualizar todas as alternativas ao seu redor antes de decidir o que fazer com sua bexiga cheia. Se, com isso, for possível promover um uso mais eficiente dos banheiros que já estão disponíveis, a Índia vai conseguir dar um primeiro passo importante para colocar ordem em toda essa -literalíssima – sujeira.

Por Ana Carolina Leonardi, Superinteressante

Mercado de imóveis novos pode aproveitar a Black Friday

Comprar um dentre os imóveis novos disponíveis no mercado pode ser o sonho de grande parte das pessoas, e o mercado imobiliário pode aproveitar a onda da Black Friday para ajudar os consumidores a encontrar o lar ideal para viver. Existem diversas maneiras de potencializar os negócios para garantir que a atividade imobiliária não estacione no período. Aproveitar o momento que a data traz ao setor pode ser uma boa alternativa.

As empresas brasileiras começaram a seguir as tendências de desconto no final de novembro em 2010. Mesmo que não se comemore a data de ação de graças no mesmo dia dos norte-americanos, o dia acabou se fixando e aquece cada vez mais os setores comerciais e a economia. No ano passado, as ações registraram um movimento de R$ 1,5 bilhão no Brasil.
O que é esperado para 2016?

Apesar do cenário econômico ter sofrido grandes balanços, nem todos positivos, recentemente, as expectativas para esse ano sugerem um aumento na movimentação financeira durante a Black Friday. É esperado que as vendas em geral atinjam a marca de R$ 2,1 bilhões.

Pesquisas feitas pelo Ebit, empresa que mede a popularidade de lojas virtuais por meio de entrevistas com os consumidores reais, mostram que 84% deles pretendem aproveitar os descontos e realizar algum tipo de compra.

O mercado de imóveis novos tem participado ativamente da Black Friday, assim como o de domicílios na planta ou usados. Mesmo sem dar descontos agressivos, é possível participar e aproveitar o maior número de consumidores buscando um lar para morar.

Como aproveitar a Black Friday para os negócios?
A maneira mais comum de participar da BF é oferecendo descontos reais e relevantes para os consumidores. As imobiliárias podem entrar nessa levada negociando com o proprietário os valores mas, nesse caso, a decisão não cabe totalmente à ela, então é um pouco mais improvável. Por isso, é válido conferir outras frentes que podem ajudar a aproveitar o mercado de imóveis e a Black Friday.

Construa parcerias efetivas
Existe a possibilidade de aproveitar a BF para construir parcerias que podem render bons frutos no futuro. Trocar conteúdos, dados e divulgar informações também são maneiras eficientes de investir em novas frentes que auxiliam a venda de imóveis.

Com o aumento de usuários ativos no período, uma boa dica é investir em anúncios em portais imobiliários. Esse ato pode trazer diversos benefícios, mesmo depois da época de descontos. Quanto mais pessoas visitarem seu anúncio, maiores são as chances de alguém encontrar nos empreendimentos da sua carteira a residência ideal.
Anúncios de qualidade
No período da Black Friday, que costuma se estender por todo o mês, muitos sites e plataformas imobiliárias conseguem aumentar o número de visitantes que desejam aproveitar os descontos que são oferecidos. Mesmo que você ou sua imobiliária não faça ofertas, o maior tráfego sempre vai ser positivo para o seu negócio.

Para atrair a atenção dos consumidores mesmo sem descontos nos imóveis, invista em um bom anúncio. Crie um título chamativo, publique boas fotografias e uma descrição completa e objetiva, mas com cuidado para não parecer grosso com a objetividade.  

O que não pode faltar em um anúncio?
Algumas informações são básicas e não podem deixar de existir em um anúncio, já que praticamente todos os clientes vão querer saber sobre o imóvel, mas que alguns corretores e imobiliárias acabam deixando passar, como:

·     Infraestrutura do empreendimento, como área com churrasqueira, piscina, salão de festas, sacada, entre outros.
·         Metragem da área privativa.
·         Número de dormitórios e banheiros.
·         Número de carros na garagem por apartamento.
·         Valor do condomínio, se for o caso.

Marketing digital
Investir em táticas de marketing digital também pode ser uma forma de aproveitar a Black Friday sem dar grandes descontos. Investir na marca, em publicações nas redes sociais, conteúdos e e-mail marketing pode trazer reconhecimento, novos negócios e engajamento de um público maior.

É aconselhável oferecer alguns descontos para participar da Black Friday mas, mesmo se não existir a possibilidade de realizar ofertas, vale aproveitar as brechas que o momento oferece. 

O síndico é um xerife, e agora?

As principais funções do síndico são definidas no Código Civil – Artigo 1.348, estando entre elas: “II - representar ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; IV - cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; e VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”.

Fica claro que o síndico apenas representa os moradores, possui um mandato, devendo ser um conciliador dos interesses comuns, embasando suas ações sempre na legislação, principalmente na Convenção e no Regulamento Interno. Porém, em alguns casos, mesmo não sendo proprietário absoluto de todas as unidades, suas atitudes divergem do estabelecido nas normas, e procuram impor pelas mais diversas formas a sua opinião e o modo de conduzir a gestão.

Fazem parte desse perfil as seguintes ações: não convocar assembleias para a realização de obras que envolvam, por exemplo, a mudança das áreas comuns; aumentar o valor do condomínio, sem aprovação; aplicar multas pelo descumprimento do Regulamento Interno, sem antes advertir verbalmente ou mesmo por escrito o condômino; não convidar os conselheiros para exercerem seus papéis, sendo que em alguns casos estes não possuem nem acesso às pastas de prestação de contas. Há ainda alguns síndicos que aplicam multas sem um embasamento normativo, criando suas próprias regras. Até as orientações da empresa administradora são descumpridas.

Para modificar esse quadro de opressão, é muito importante que a administradora, após tentativa verbal, formalize seu posicionamento por escrito, em duas vias, e que haja um protocolo de entrega. Caso após esse encaminhamento, o síndico continue menosprezando as recomendações, a empresa deverá encaminhar essa carta para os conselheiros. Esses poderão então organizar uma reunião e convidar o síndico para os devidos esclarecimentos ou simplesmente para uma mudança de postura. Havendo a recusa em participar ou em alterar suas ações, os próprios conselheiros poderão encabeçar a convocação de uma assembleia, a qual deverá ter ¼ de assinaturas (Artigo 1.355 do Código Civil), cuja pauta principal poderá ser a mudança dos métodos utilizados pelo gestor e o cumprimento da Convenção. A convocação deverá ser encaminhada à administradora para que todos os condôminos, inclusive o síndico, sejam informados da assembleia (Artigo 1.354).

Em alguns casos esse cenário precisa ser analisado com mais profundidade, pois o síndico talvez não possua uma boa assessoria, com quem possa compartilhar suas dificuldades relativas à gestão financeira, administrativa e às de relacionamentos conflituosos. Nem mesmo seus conselheiros talvez sejam atuantes, havendo a centralização do “poder” de forma involuntária, em que tenta manter o controle. Para esses casos, recomenda-se que haja a substituição da empresa administradora, buscando uma parceira que possa lhe transmitir segurança para as ações. Já para a falta de participação dos conselheiros, o síndico, após algumas tentativas de motivá-los, poderá convocar uma assembleia para a substituição desses membros.

Além dessas ações que envolvem a divisão de responsabilidades, recomenda-se que o síndico assuma seu papel de líder e dê especial atenção aos colaboradores (funcionários), proporcionando treinamento, motivando-os a trabalhar em equipe, valorizando todas as funções com igualdade. Buscando ainda a divisão de responsabilidades, ele poderá trabalhar para aumentar a participação dos moradores, sendo fundamental a organização das assembleias, a criação de meios de comunicação, que não sejam apenas unilaterais, como, por exemplo: divulgação de um endereço seu de e-mail, instalação de uma caixa de sugestões e críticas, além de um horário de atendimento pessoal.

A participação permanente dos moradores, o envolvimento dos conselheiros na gestão, o entrosamento dos colaboradores e o comprometimento da administradora trará para o condomínio um ambiente de tranquilidade e mais segurança, não havendo espaço para que o síndico se transforme, ao logo do tempo, em um xerife.