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terça-feira, 26 de setembro de 2017

É possível a Venda de Imóveis Financiados?

Não raras vezes, no cotidiano do direito imobiliário e da corretagem imobiliária, existe uma dúvida frequente entre muitos proprietários, sobre a possibilidade de vender um imóvel financiado.

Atualmente, muitos proprietários de bens imóveis (apartamentos, casas, terrenos, etc..) decidem vender seus imóveis antes de quitar o financiamento, contudo temem que a condição do imóvel de estar sendo financiado possa travar a venda.

Muito embora o imóvel ache-se em financiamento, este fato por si só, não irá impedir o proprietário de vender o seu bem, de igual sorte o interessado em comprar o bem imóvel financiado, poderá adquirir sem problemas.

A venda de imóveis financiados está cada vez mais comum em nosso país. Porém, é preciso que toda a documentação do imóvel esteja em dia, como também o seu pagamento. As questões envolvendo a venda de um imóvel financiado são bem rígidas e devem observados determinados procedimentos.

Como sabemos, para realizar a venda de um bem imóvel é imprescindível estar atendo a todas as questões que englobam a compra e a venda, daí decorre a importância de se ter um profissional capacitado para o auxílio e intermediação das negociações.

Atualmente uma das maneiras mais comuns de se adquirir bens imóveis é a através do financiamento habitacional.

I - Mas como funciona o processo de venda de bem imóvel financiado?!

Digamos que você esta procurando aquele apartamento dos sonhos para comprar e após muita procura você finalmente o encontra. Porém o apartamento já esta sendo financiado pelo vendedor, e agora!?

Fique tranquilo, pois existem maneiras oferecidas pelas instituições financeiras para a quitação do financiamento, independente da forma que o comprador irá adquirir o bem imóvel.

Antes de explanar as formas de venda do imóvel financiado, cabe aqui destacar que o processo de negociação pode ser diferente em cada caso. Não existem vantagens ou desvantagens na venda de imóveis financiados em relação a imóveis quitados, contudo é importante que você conheça bem as regras do financiamento da Caixa. Como são diversos tipos de financiamento a forma de negociar, nestes casos pode variar de instituição para instituição. Por isso é bom conhecer bem em qual categoria você se encaixa e das possibilidades de usar o FGTS para a compra do imóvel.

Pois bem, quando o imóvel está sendo financiado, ele recebe um gravame (restrição ao direito da propriedade) chamado de "Alienação Fiduciária" isto que dizer que o imóvel não é do vendedor (pessoa) mas sim do credor (instituição financeira). A propriedade somente será do vendedor, quando este, quitar o financiamento. Em outras palavras: A propriedade do Imóvel não fica em nome do comprador, mas da instituição financeira que proporcionou o financiamento.

E como já sabemos, um imóvel só pode ser vendido por aquele que detém o seu direito de propriedade. Então, como proceder em caso de venda de um imóvel financiado?

Em regra, será elaborado um contrato de financiamento bancário para o novo comprador, que assumirá a dívida com o banco, ou ele poderá quitar o saldo devedor integral, tudo com interveniência do financiador.

II - AS FORMAS DE COMPRAR UM IMÓVEL FINANCIADO

A forma da nova venda e compra vai depender de como o novo comprador vai pagá-la. Normalmente é possível comprar imóvel financiado de 02 (duas) formas: Através do Pagamento à Vista ou Através do Pagamento Financiado;

A) Compra de bem imóvel financiado através de pagamento à vista.

Para o pagamento à vista ou até mesmo parcelado (sem financiamento) a quitação é feita diretamente com o vendedor, será necessário que ele próprio quite o saldo devedor com o banco.

O procedimento é bem simples:

(I) o vendedor deverá entrar em contato com o banco informando que deseja fazer a quitação do financiamento;

(II) por sua vez, o banco irá levantar todos os valores restantes (saldo devedor, juros e demais taxas) e emitir um boleto bancário;

(III) o vendedor, então, quitará o boleto com o valor recebido pelo comprador;

(IV) Após quitação, o banco irá emitir um termo de quitação que deverá ser levado ao Registro de Imóveis para dar baixa no gravame da Alienação Fiduciária;

(V) Após baixa da Alienação Fiduciária, e consequentemente liberados os gravames da matrícula, o vendedor terá o direito pleno de propriedade sobre o imóvel, de modo que poderá ser lavrada e registrada uma nova Escritura Pública de Compra e Venda na qual o vendedor transferirá o imóvel quitado ao comprador.

Observações Importantes: (i) é sempre recomendado fazer um instrumento hábil a resguardar os direitos e deveres das partes, como a promessa de compra e venda; (ii) o vendedor receberá somente a diferença entre o valor da nova compra e venda e o valor da dívida, já que uma parte desse valor foi utilizado para quitação do boleto final emitido pelo banco;

Abaixo, um modelo das cláusulas, que poderão ser usadas no contrato de promessa de compra e venda:

Cláusula X: FORMAS E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO.
O valor desta promessa de Compra e Venda é de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), a serem pagos da seguinte forma:
a) Entrada de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a ser pago através de depósito bancário, no dia _ de janeiro de _, como forma de entrada e sinal de negócio, a ser transferido para a conta corrente em nome do COMPRADOR, do Banco_, agencia_ conta corrente_, valendo a quitação deste sinal após a confirmação do depósito em conta do vendedor e compensação satisfatória do mesmo.
b) Uma parcela de R$ 90.000,00(noventa mil reais) será quitado através depósito bancário, no prazo de 06 (Seis) meses, contados a partir da assinatura deste instrumento, tendo como data limite o dia _ de julho de _, valor esse que estaria sendo adiantado pelos compromissários compradores para que possa ser quitado o financiamento que existe sob o imóvel hoje, em nome do COMPRADOR.
c) Os Compromissários Compradores poderão por livre e espontânea vontade fazer o pagamento da parcela, previsto na cláusula terceira aliena b desta clausula, “a qualquer momento”, tendo como prazo máximo 06 (Seis) meses, contados a partir da assinatura deste instrumento.
d) O saldo Restante de R$ 50.000,00(cinquenta mil reais) será quitado através depósito bancário, assim que o imóvel estiver com o financiamento quitado e efetivamente liberado o mesmo da matricula do imóvel. Depósito esse que deverá ser feito única e exclusivamente em conjunto com a assinatura da escritura definitiva do imóvel, junto a um tabelionato, de livre escolha na cidade de _, tendo como data limite o dia _ de agosto de _.
B) Compra de bem imóvel financiado: pagamento através de novo financiamento;

Se o novo comprador optar pelo pagamento mediante financiamento bancário, essa transação deverá envolver não só o comprador e vendedor, mas também o banco que concedeu o financiamento ao vendedor. O procedimento se dará, em regra, da seguinte forma:

(I) o banco financiador apurará o débito do contrato vigente, com todos os juros, correções e descontos nele previstos.

(II) o banco deverá elaborar um novo contrato de compra e venda, firmado entre o antigo comprador (que figurará como vendedor), o novo comprador (novo comprador - adquirente), e a instituição financeira, que aparece na qualidade de credora.

(III) neste novo contrato, é ajustado que uma parte do valor do novo financiamento será utilizada para quitar a dívida do vendedor com o banco.

(IV) o banco, por sua vez, concede quitação ao vendedor pelo financiamento bancário anterior por meio de uma cláusula inserida no próprio contrato.

(V) depois da assinatura desse novo contrato de financiamento bancário, ele deverá ser levado ao Cartório de Registro de bens Imóveis para registro.

(VI) Somente através do registro do contrato no Cartório de Registro de bens Imóveis, o gravame é baixado, e o novo financiamento bancário é registrado e consequentemente com averbação também da nova alienação fiduciária;

Lembrando que somente após cumprido todos esses procedimentos que será liberado o valor que cabe ao vendedor. Na prática, tem que levar a matrícula atualizada do imóvel (expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, geralmente após 30 dias da entrada da documentação) para o banco, para a liberação do valor que cabe ao vendedor, a princípio somente apresentando a matrícula atualizada é que o banco transferirá todo o valor para a conta do vendedor.

Frisando que: O vendedor recebe somente a diferença entre a sua dívida com o banco e o valor total da nova compra e venda.

Para ilustrar, vamos a um exemplo prático:

O valor para venda do imóvel é de R$ 170.000,00.
O saldo devedor do vendedor com o banco é de R$ 50.000,00.
Nesse caso, o saldo que o vendedor receberá é de R$ 120.000,00.
Ou seja, o banco desconta — dos R$ 170.000,00 — o saldo que é devido pelo vendedor - R$ 50.000,00 - e, posteriormente, repassa ao vendedor o valor restante.

Em síntese, quando for vender um imóvel financiado, o valor que o proprietário tem a receber pelo imóvel será usado para quitar o financiamento que ele possui. Sendo assim, somente o restante desse valor será repassado ao vendedor.

III - ORIENTAÇÕES IMPORTANTES

Se você desejar vender seu imóvel financiado ele não pode apresentar nenhuma pendência judicial tampouco fiscal. Toda a documentação deve estar em dia.
Algum tempo atrás, tentar vender um imóvel financiado era sinônimo de dor de cabeça. Hoje não. Mas para não ter problemas, sempre procure um profissional da área imobiliária habilitado para prestar auxilio em todos esses procedimentos, como um corretor de imóveis.
Sabemos que "não esta fácil para ninguém" e atualmente existe no mercado imobiliário, um elevado índice de proprietários inadimplentes com seus financiamentos, dentre outros motivos podemos indicar a crise econômica e as recentes mudanças em nosso país que afetam diretamente a economia. Desta forma, é bastante comum que haja um aumento da dificuldade para arcar com os compromissos assumidos. Por outro lado uma imediata consequência e digamos a maior delas em caso de inadimplência das parcelas do financiamento é que, em caso de atraso de tão somente 01 (uma) parcela do financiamento, o banco credor tem a faculdade de promover o leilão da propriedade. No caso de alienação fiduciária de bem imóvel, a Lei n. 9.514/97 autoriza o público leilão em até 30 (trinta dias) do registro da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (credor), no caso de inadimplemento do fiduciante (devedor).

No primeiro leilão, o valor oferecido deverá suplantar o valor do imóvel constante do contrato. Não havendo adquirentes, em até 15 (quinze dias) o fiduciário levará a efeito o segundo leilão, no qual o imóvel será vendido pelo maior lance, desde que, nesse caso, seja superior à dívida com juros, correções e multa, acrescida dos prêmios de seguro, encargos, tributos, condomínios e despesas com o leilão. Se algum valor sobrar, deverá ser entregue ao devedor. Portanto, se nada sobrar, restará a perda total das parcelas pagas pelo fiduciante (devedor).

Para evitar esse problema, antes de mais nada, é preciso deixar claro que o mais importante é não permitir que o imóvel vá a leilão. Caso isso aconteça, ele perderá o patrimônio e tudo que investiu nele.

Assim recomenda-se que o vendedor busque soluções e não havendo outra alternativa é importante realizar uma rápida negociação de venda para evitar que o pior aconteça.

Vender um imóvel com prestações em atraso é possível, e pode trazer vantagens tanto para o vendedor, que evita a perda de um patrimônio e recebe a diferença entre o montante para quitação da dívida e o valor do imóvel, quanto para o comprador que tem maiores oportunidades para a negociação.

Considerações Finais


Diante de todo o exposto, podemos concluir que: é perfeitamente legal e possível a venda de bens imóveis que se achem em financiamento habitacional, desde que, observados todos os requisitos (documentação em dia, autorizações do banco credor, formas de pagamento: à vista ou financiado, etc..). Não obstante, há de se entender como isso precisa acontecer - o procedimento, afinal não existe um financiamento sobre o outro, pois é necessário encerrar um e começar outro, mas isto pode ser feito em um único processo.

quinta-feira, 21 de setembro de 2017

Usucapião extrajudicial no NCPC- o que mudou após a Lei 13.465/2017

Seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro, o Novo Código de Processo civil trouxe como novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial.

Isso, juntamente com outros procedimentos extrajudiciais (como o divórcio e o inventário, entre outros), está abrindo oportunidade para um novo tipo de advocacia, desapegada do aspecto litigioso, que é advocacia extrajudicial. Diminuir a quantidade de ações judiciais, além de contribuir desafogar o Judiciário, evita que advogados (e clientes) esperem anos e anos pela solução do seu problema jurídico. Afinal, sabemos quanto tempo demora um processo na via judicial e o quanto é desgastante a espera.

Além disso, a advocacia extrajudicial, principalmente o usucapião extrajudicial, esconde uma oportunidade de ganhos para a advocacia. Vale frisar que isso não significa que a ação judicial de usucapião tenha sido extinta. O que não haverá mais é a obrigatoriedade de um procedimento especial que se mostrava altamente formalista, dificultando sobremaneira a efetividade do reconhecimento da propriedade ou de outro direito real pelo titular de posse ad usucapionem.

E tão verdade a existência da demanda judicial ainda existir que o citado dispositivo legal inicia o seu comando estabelecendo que sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião. Ou seja, este último sendo uma opção.

Observados esses pontos comecemos a definir o que é Usucapião extrajudicial:
O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A.

O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (presença obrigatória deste profissional - que terá a função de auxiliar as partes).

O fato de se tratar de um movimento de desjudicialização não retira do procedimento o caráter técnico-jurídico e, por tal motivo, observado o princípio da instância, a medida é deflagrada pelo interessado que deverá estar devidamente representado por seu advogado que como cediço é um agente indispensável à administração da justiça (art. 133, CF), seja em presença do juiz ou de um delegatário desse serviço público (art. 236, CF).

Correta a lei que não estabelece ser o cartório em que o imóvel estiver registrado, pois não raro inexiste matrícula para o imóvel que se pretende usucapir e essa circunstância não constitui óbice para o reconhecimento do direito ante o caráter originário da aquisição, devendo apenas o oficial adotar as providências cabíveis para identificar a natureza privada ou pública do imóvel, conforme anota a minuta de provimento sobre a usucapião extrajudicial sugerida pelo Conselho Nacional da Justiça (art. 2º, § 6º).

Continuando nossos estudos vamos aos documentos necessários:

De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Publicos, os documentos necessários para que seja processado um pedido de usucapião extrajudicial são:

ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 do Código de Processo Civil
1.1 Esse atuar exclusivo do notário é dotado de fé pública por força de lei e deverá atestar o tempo de posse do requerente e dos seus antecessores, se houver, consignando ademais depoimento de testemunhas e do próprio usucapiente, a precisa identificação do imóvel com suas especificações, benfeitorias, acessões, dentre outros fatos que julgar relevantes. A ata notarial deverá ainda conter as razões pelas quais o notário acredita existir o essencial animus domini, existência ou não de oposição, analisar a continuidade do exercício da posse e, é claro, se houver registro, indicar aquele cujo nome consta como proprietário registral do imóvel objeto do pleito.

planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Assim, além da ata notarial como documento indispensável, o requerente deverá providenciar planta e memorial descritivo do imóvel assinada por profissional devidamente habilitado por seu órgão de classe, certidões pessoais do requerente e também do imóvel, juntar documentos que sirvam como demonstração de justo título ou quaisquer outros que se mostrem pertinentes para o deferimento do pleito como, por exemplo, a quitação dos impostos e taxas que incidam sobre o imóvel.

Se houver dificuldade com a colheita desses documentos, poderá o interessado suscitar uma justificação administrativa perante a própria serventia extrajudicial, observando-se o disposto no parágrafo quinto do artigo 381 e o procedimento previsto nos artigos 382 e 383 do Código de Processo Civil.

Importa destacar que a aludida planta também deverá estar subscrita pelos titulares de direitos reais sobre o imóvel, assim como pelos confinantes a fim de se explicitar que não há litígio na medida, pois se houver, inevitável será a submissão da pretensão ao Poder Judiciário, modo tradicional de reconhecimento da propriedade pela via da usucapião. Se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma em condomínio edilício bastará a notificação do síndico, sendo dispensada a notificação dos outros condôminos.

Passemos agora a analisar quando é possível optar pela via extrajudicial?

É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.

De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Publicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.

Certo é, por outro lado, que se houver impugnação especificada por qualquer interessado, o registrador não deverá dirimir o conflito, sendo seu poder-dever o de encaminhar os autos imediatamente ao juízo competente. Finda estará, portanto, a face extrajudicial da atestação do domínio do imóvel.

Vamos traçar agora o procedimento de usucapião extrajudicial no cartório

Primeiramente, é preciso que o seu processo tenha sido corretamente pré-examinado. O pré-exame é o momento em que o advogado vai analisar a certidão do imóvel (e demais documentos reunidos pelo cliente) para saber se existe alguma quebra de princípios do direito registral.

Isso deve ser feito antes de se protocolar o pedido de usucapião para que o este seja corretamente formulado, evitando-se as notas devolutivas e exigências do cartório, que podem prolongar muito o procedimento.

Os 10 passos:

Cálculo dos emolumentos devidos
Pagamento dos emolumentos
Reapresentação do processo
Prenotação - o processo ganha um número de ordem
Procedimento de buscas - verifica-se a existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros
Exame e Registro - Verifica-se se há exigências a serem formuladas
Existem exigências a serem cumpridas
Examinador emite Nota Devolutiva - exposição das exigências e devolução do processo para a parte cumprir as exigências
Cumpridas as exigências
Reentrada do processo no cartório
Nova prenotação
Repetição de todas as fases até chegar à fase 6
Não existem exigências a serem cumpridas
Notificação do Município / Estado / União pelo cartório
Publicação do Edital pela Parte - para ciência de terceiros.
Após isso, o processo é encaminhado para Registro e abre-se nova matrícula para o imóvel. A parte pode, então, solicitar a matrícula do seu imóvel.

Autuado o pedido pelo registrador, prorrogar-se-á, para fins de segurança jurídica, a prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

Ato contínuo, serão expedidos correspondências, com aviso de recebimento, para as fazendas públicas da União, Estado e Município a fim de que demonstrem, no prazo de quinze dias, interesse no pleito administrativo, notadamente porque como cediço os bens públicos são imprescritíveis, sem prejuízo de outras questões de ordem urbanística, ambiental ou até mesmo de proteção às fronteiras do país, por exemplo. A lei não superou a desnecessidade de se dar ciência do procedimento a eventuais interessados e, por tal motivo, o parágrafo quarto do citado dispositivo legal determina que o oficial de registro de imóveis deverá promover a publicação de edital em jornal de grande circulação, abrindo-se o prazo de quinze dias para eventuais impugnações.

Estando a documentação em ordem, findo o prazo quinzenal e não havendo nenhuma diligência que o registrador repute importante para o seu convencimento, o oficial registrará a aquisição do direito real imobiliário com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula em se tratando de imóvel sem registro anterior. Se o registrador entender que o direito não está devidamente demonstrado, rejeitará o pedido, fato que não impedirá a submissão do pedido ao Poder Judiciário via ação de usucapião.

Quais as vantagens de optar pela via extrajudicial

Existem diversas vantagens em se optar pela via extrajudicial no procedimento de usucapião, quando possível, mas vamos resumir em dois itens importantes:

1) Procedimento mais célere que na via judicial

A Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis num prazo de pode variar de 90 a 120 dias em média, no caso de um processo bem feito e corretamente pré-examinado.

2) Honorários

A tabela de honorários da OAB/SP estabelece que o piso dos honorários contratuais, em usucapião, deverão ser 20% do valor do bem e, no mínimo, R$ 4.253,68 (valores para 2017).

Tenha em mente que o valor de um imóvel, após sua regularização, pode aumentar de 30% a 50% em comparação com este imóvel em situação de posse.

Junte este item com o anterior e poderemos contornar o problema do retorno financeiro demorado enfrentado por muitos escritórios de advocacia.


O Silêncio - discordância ou concordância?

A redação original do § 2º do art. 216-A da Lei de Registros Publicos, trazida pelo Novo CPC, estabelecia que, se a planta não possuísse a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais, este (s) seria (m) notificado pelo registrador para manifestar seu consentimento em 15 dias, sendo interpretado o silêncio como discordância.

Esta exigência desanimava muitos advogados, que consideravam impossível conseguir a anuência do antigo proprietário. Embora em muitos casos seja possível sim conseguir esta anuência, os colegas desistiam antes mesmo de começar a estudar esta matéria.

Enfim, esse equívoco foi corrigido pela lei 13.465/17 que estabelece no parágrafo segundo do artigo 216-A da lei 6015/73 que “se a planta não contiver a assinatura e qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.” (§ 2º). Aplaudimos efusivamente essa tomada de posição da lei que restaura a redação original do então projeto de Código de Processo Civil.

Essa assertiva pode ser confirmada pela simples leitura do artigo 246, § 3º do CPC/15 que impõe a citação pessoal dos confinantes na ação de usucapião de imóvel, ressalvando apenas quando a demanda tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, pois nesse caso de nenhum valor teria a realização dessa providência de ordem processual. Nessa esteira, importa registrar que o artigo 259 do mesmo estatuto estabelece que serão publicados editais na ação de usucapião de imóvel a fim de se buscar eventuais interessados no reconhecimento do domínio de modo originário.

A dúvida que surge nesse exato ponto diz respeito ao efeito que se deve conferir ao silêncio do proprietário registral e ao dos confinantes que podem, tranquilamente, não ter o menor interesse em colaborar com o reconhecimento da propriedade alheia ou até mesmo não serem sequer conhecidos. Na redação original do artigo 216-A da lei 6015/73 havia uma ofensa grave à funcionalização da propriedade de se conferir ao silêncio o sentido de discordância, premiando o proprietário dormidor em detrimento do possuidor requerente.

A previsão legal, de tão equivocada, poderia levar até mesmo a que o consentimento fosse onerosamente conquistado, ainda que o aceitante não tivesse fundamento nenhum em eventual recusa, fazendo ecoar a frase antiética, a qual assinala que algumas pessoas criam dificuldades para venderem facilidades. Nada mais fora de tom no direito brasileiro contemporâneo!!!

Com a nova valoração do silêncio trazida pela lei 13.465/17 passamos de cético a crente que a desjudicialização do procedimento de usucapião pode contribuir para o reconhecimento mais rápido e eficaz desse direito que nasce de uma posse prolongada no tempo e que gera no seio da sociedade a convicção de que o possuidor é realmente o proprietário do imóvel em que cumpre a função social.

A sacada que poucos enxergam

Para enxergar a grande oportunidade que é a usucapião extrajudicial, é preciso ter conhecimentos sobre direito registral imobiliário e também sobre o mercado de empreendimentos imobiliários.

Vou resumir aqui algumas das dicas.

A) Momento do Mercado Imobiliário

Com a atual crise econômica a venda de imóveis despencou, chegando ao auge de seu desaquecimento em 2016. Ao mesmo tempo, o desemprego e a queda de receita da classe média fez crescer o endividamento e a inadimplência como não víamos há muito tempo.

A saída para várias dessas pessoas endividadas de classe média muitas vezes é a venda de algum imóvel - até mesmo a própria casa onde residem (para alugar um menor). Ou então a obtenção de um empréstimo imobiliário, dando este imóvel como garantia.

E se o imóvel que essa pessoa tem para dispor do seu patrimônio não estiver em seu nome, sendo apenas uma posse? Esse posseiro é um cliente em potencial para a usucapião extrajudicial.

Este imóvel sofre uma redução de 30% a 50% a em seu valor de mercado comparado a um imóvel equivalente que tenha sua propriedade regularizada no Registro de Imóveis. Ademais, não pode ser dado como garantia em um empréstimo, pois a alienação fiduciária, garantia aplicada em 99% dos financiamentos, exige que você tenha a propriedade do imóvel.

Este é apenas um dos muitos exemplos em que uma pessoa que tenha um imóvel em situação irregular possa querer regularizá-lo.

B) Loteamentos irregulares

Outro ótimo exemplo de demanda para regularização de imóveis através da usucapião extrajudicial são os loteamentos irregulares.

A partir da década de 80, muitos loteamentos foram realizados em terrenos que antes eram enormes sítios. Muitas dessas propriedades eram loteadas por herdeiros que ignoraram os assuntos complicados, como inventários que pareciam intermináveis.

Fora isso, regularizar um loteamento junto à prefeitura para que este fosse comercializado, obedecendo toda a legislação, não era (e não é) a tarefa mais fácil do mundo. E, quando obtinham a aprovação do loteamento com a prefeitura, ainda existia a barreira do Registro de Imóveis, com suas complexas exigências.

Por isso, as vendas eram realizadas através de instrumentos “alternativos” como:

Promessas de Venda e Compra vinculadas à:
Término do inventário;
Regularização junto a prefeituras;
Desmembramento da área junto ao Registro de Imóveis;
Cessão de Direitos de Posse;
Cessão de Direitos Hereditários de Fração de Terreno.
Anos depois, esses loteamentos irregulares são hoje partes enormes de bairros (ou bairros inteiros). Destaque-se que, apesar dos imóveis não possuírem habite-se, a prefeitura cobra IPTU e, muitas vezes, faz obras de infraestrutura nesses bairros.

Muitas dessas pessoas que possuem imóveis nestas condições sabem da localização, ainda hoje, desses loteadores ou da imobiliária que intermediou a venda, o que torna viável notificar o antigo proprietário e, até mesmo, conseguir sua anuência.

Escalando o negócio

Como nesses loteamentos irregulares, hoje bairros, muitas pessoas precisam regularizar seu imóvel, é possível você escalar o seu negócio pois, após regularizar rapidamente o imóvel do primeiro cliente, a notícia vai se espalhando.


domingo, 17 de setembro de 2017

Condôminos podem colocar faixas de “vende-se” na sacada e janelas dos apartamentos?

Em momento de crise econômica, como a vivenciada nos últimos anos no Brasil, é comum que as pessoas busquem liquidez. Ou mesmo, com o orçamento apertado, busquem alternativas mais econômica, desfazendo-se de seus imóveis. Desta feita, um dos sinais da crise é o aumento dos imóveis postos à venda ou para aluguel em condomínios.

E surge, de pronto, a dúvida: “é possível o condômino fixar placas de ‘aluga-se’ ou ‘vende-se’ em sua unidade?”

A resposta mais direta é: depende. Embora o inciso Art. 5º, inciso XXII da Constituição Federal garanta o direito fundamental à propriedade, sabemos que este é mitigado na vida em condomínio. Afinal, abre-se mão de toda autonomia e liberdade que seria possível numa casa, por exemplo, em prol dos benefícios de áreas de lazer e segurança provenientes do condomínio. Esses benefícios, entretanto, trazem também deveres e responsabilidades.

Em primeira análise, é preciso compreender que a colocação de faixas, adesivos ou banners nas sacadas ou janelas das unidades individuais constitui – ainda que temporariamente – uma alteração de fachada e, portanto, vedado pelos Art. 1.336, inciso III, do Código Civil e Art. 10, incisos. I e II, da Lei nº 4.591/64.

No julgamento do REsp 1483733/RJ, do Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), julgado em 25/08/2015, foi dada a seguinte definição: "5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior".

N’outra linha de pensamento, para o síndico, as colocações destes anúncios tendem a depreciar as demais unidades. Por exemplo, se uma pessoa entra num condomínio e vislumbra várias placas de “vende-se” e “aluga-se” certamente passará pela sua cabeça quais os motivos de todos estarem querendo de desfazer ou sair de suas unidades. Ou seja, não gera um impacto positivo e pode puxar os preços de todos os imóveis para baixo.

É fundamental que o síndico observe, preventivamente, se o Regimento Interno dispõe alguma vedação sobre a colocação de anúncios do tipo. Em havendo previsão, cabe a ele entrar em contato com os proprietários e adverti-los, por escrito de preferência, e dar um prazo para a retirada. Em caso de descumprimento, aplicar as sanções previstas da Convenção Coletiva do Condomínio.


Caso não haja previsão, pode-se fazer a aprovação de algo do tipo através de assembleia para a inclusão no Regimento Interno ou utilizar do bom senso para com os condôminos para estabelecer regras sobre a fixação das placas e faixas. Na dúvida, procure a consultoria de um (a) advogado (a) de sua confiança.

sexta-feira, 15 de setembro de 2017

Comprei um imóvel pela Construtora e financiei pela CEF. A casa rachou. A Caixa deve me indenizar? STJ diz que não!

O sonho da casa própria, se o cidadão não observar as riquezas de detalhes, pode, por certo, tornar-se um pesadelo tremendo.

O sujeito escolhe um imóvel construído por uma Imobiliária de sua preferência, financia pela Caixa Econômica Federal, tudo certinho, mas... tempos depois constata que, infelizmente, o bem apresenta rachaduras.

Indignado, corre ao escritório de um advogado e declara: - Processe a Caixa Econômica Federal, doutor!

Isto ocorre porque as pessoas não têm o conhecimento adequado sobre a temática e, de plano, intentam processar a CEF, cobrar a responsabilidade pelos prejuízos constantes na estrutura do imóvel, etc e tal.

Todavia, lamento informar, mas a história não é bem assim.

A CEF não responde por problemas desta natureza se atuou apenas como instituição financeira apta a conceder o crédito para a aquisição do bem.

Na verdade, a CEF não fiscalizou a obra, não impôs regras e limites à Construtora, mas apenas concedeu o crédito ao adquirente do imóvel.

Em síntese, convém repetir:

Se a pessoa adquiriu um imóvel diretamente pela Construtora, usou ou não, o FGTS , e financiou o imóvel diretamente pela Caixa Econômica Federal, através do Sistema Financeiro da Habitação SFH), não há que se falar e responsabilizar a CEF, mas a Construtora ou Incorporadora, a depender do caso concreto.

Atente que, se a CEF não fiscalizou a obra, não esteve vinculada a nenhuma das etapas da construção e não seria lógico, nem razoável que, pelo simples fato de apenas financiar os recursos para a efetiva aquisição pelo mutuário, fosse obrigada a responder por falhas na construção ou algo similar, entendeu?

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) disse em recentes Teses Consolidadas sobre o SFH, que:

2. Nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção de imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação, o agente financeiro somente terá legitimidade passiva ad causam quando tenha também atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento.


3. Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder por eventuais vícios de construção nos imóveis financiados, salvo quando realiza atividade distinta daquela própria de agente financeiro estrito senso.

sábado, 9 de setembro de 2017

Você é o feliz proprietário?

Por superstição ou cuidado, há quem não conte para ninguém quando está para fechar um bom negócio. A compra de uma casa, por exemplo, é melhor comemorar depois de tudo acertado. E quando é que isso acontece? O primeiro passo é sair do tabelionato de notas com a chamada “escritura pública” – e definitiva – embaixo do braço. Ela é a “prova”, por assim dizer, da aquisição da propriedade. E daí, já dá para comemorar? Calma, ainda não!

Primeiramente, é bom lembrar que uma escritura pública é justamente a interpretação de um negócio jurídico. Quem a elabora, ou lavra, é o tabelião ou notário, no Tabelionato de Notas. É ele quem checa se tudo está de acordo com a lei e aconselha as pessoas envolvidas na transação de compra e venda. Na escritura pública, constam dados acerca do imóvel em questão, como a localização, as dimensões as confrontações, além dos dados dos proprietários anteriores e dos detalhes acerca do pagamento, dos impostos que são devidos em decorrência da negociação. Para poder elaborar a escritura, são necessários documentos do comprador, do vendedor e do imóvel.

Do comprador e do vendedor pede-se carteira de identidade, CPF e informações como domicílio e estado civil. Quem já foi ou é casado deve apresentar a fotocópia autenticada da certidão de casamento atualizada; no caso de haver a escritura de pacto antenupcial, ela também se faz necessária.

E se você é o vendedor e está vivendo em união estável, não se esqueça que será necessário apresentar o contrato ou a escritura de convivência com sua companheira ou companheiro e, na falta desses documentos, declarar que mantém uma relação estável ou, caso você não esteja nessa situação, deve também declarar que não mantém qualquer vínculo sólido de união.

A negociação também pode ser realizada se uma ou as duas partes forem pessoas jurídicas, os documentos são Contrato ou Estatuto Social da empresa – e se houver alterações, elas deverão constar com a chancela da Junta Comercial –, além de certidão simplificada da Junta Comercial, atualizada até 30 dias. Também se juntam ao lote de documentos aqueles relativos à pessoa física – citados acima – de todos os sócios da empresa e seus cônjuges.

Tudo isso para garantir que sua compra seja realmente um bom negocio. E tem mais! Há uma lista extra de documentos que devem ser apresentados pelo vendedor do imóvel. Se ele for empregador, deverá apresentar a Certidão Negativa de Débitos, que é expedida pelo INSS. Outro documento obrigatório é a Certidão de Quitação de Tributos Federais, expedida pela Receita Federal. Há, ainda, a necessidade de Certidão de Feitos Ajuizados – que mostra se existe alguma ação contra a pessoa que está vendendo o imóvel -, que é emitida pelo Ofício Distribuidor, na cidade onde ela reside.

E, claro, não podem faltar os documentos relativos ao imóvel, como a Certidão de Propriedade com negativa de ônus e alienações atualizada, que se obtém no cartório onde está registrado o imóvel; a cartela do IPTU - normalmente se aceita tanto a original quanto a fotocópia autenticada – ou Certidão de Valor Venal, expedida pela Prefeitura Municipal.

Se o imóvel estiver localizado em um edifício, seja apartamento ou escritório, também se faz necessário a declaração do síndico do prédio, manifestando não haver pendências em relação ao condomínio, cotas extras e despesas extraordinárias, ou mesmo pendências judiciais contra o condomínio que possa mais tarde onerar o novo proprietário do imóvel.

Assim, lavrada a escritura, pode-se sair com ela embaixo do braço e fazer o quê? Ir direto para o Cartório de Registro de Imóveis! Uma escritura lavrada mas sem registro não comprova totalmente o direito à propriedade. Como se pode concluir a partir da lista de documentos exigida pelo tabelião, é importantíssimo, justamente, o registro expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Na verdade, um imóvel passa a existir publicamente quando ele ganha uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, que o identifica, contendo localização e sua descrição. É nessa matrícula que é feito o registro, apontando quem é o verdadeiro proprietário do imóvel. E é por isso que, cada vez que o imóvel for vendido, esse registro deve ser feito. Também é nessa matrícula que constam as averbações, ou seja, informações importantes como o Habite-se – licença expedida pela Prefeitura Municipal – ou mudanças de nome do proprietário ou de estado civil, enfim, todo o histórico do imóvel.

Sem o registro, o proprietário não pode, por exemplo, ser fiador, pois o imóvel não será uma garantia.

Na verdade, ao atualizar o registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis o comprador garante o que se denomina “propriedade plena” ou “direito real”, ou seja, ele tem a posse e a propriedade. Quando se adquire um imóvel que não tem o registro imobiliário, o que está sendo comprado é apenas a “posse”, ou seja, o vendedor não tem o direito jurídico e legal sobre o imóvel. Nesse caso o caminho é outro.


Fonte, Ivone Zeger, Advogada

quarta-feira, 6 de setembro de 2017

Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo?

Quando há contrato de aluguel entre as partes, e, durante o período de locação se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá solicitar redução proporcional do aluguel, ou mesmo resolver o contrato, ou seja, rescindi-lo, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava (objeto do aluguel), conforme se depreende o art. 567[1] do Código Civil.

Assim, é notório que o locatário detém a responsabilidade pelo zelo do imóvel alugado, devendo, ao final do contrato, devolvê-lo nas mesmas condições em que recebeu, ou seja, se durante o contrato de locação o móvel sofrer algum tipo de dano provocado pelo locatário ou seus dependentes, o mesmo deverá informar imediatamente ao locador, e em seguida, ficara obrigado a reparar os danos.

Ademais, a constatação de que há dano no imóvel deverá ser realizada por meio de vistoria, devendo esta ser feita antes do locatário entrar no imóvel e ao término do contrato de locação. Além disso, deverá ser agendada mediante combinação prévia de dia e hora, ou seja, tenham bastante cuidado ao realizar a vistoria do imóvel alugado. Prestem atenção em todos os detalhes e pontuem no documento!

Caso o dano venha a ocorrer durante o contrato de locação, sem culpa do locatário, este deverá avisar ao locador, por meio de e-mail, notificação extrajudicial, ou outro meio que melhor lhe convir, para se resguardar de futuras cobranças.

Desta forma, no decorrer do contrato de locação, podem ocorrer alguns problemas referentes ao reparo e manutenção do imóvel, causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso. Assim, tais reparos e manutenções são de inteira responsabilidade do locatário, no uso normal do bem.

Nesse azo, a Lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), traz em seu art. 23[2] as obrigações do locatário, e dentre elas existem as advindas dos danos causados ao imóvel, as quais relatam que o locatário será obrigado a restituir o imóvel, terminada a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; levar, imediatamente, ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito no imóvel, dentre outras.

Por fim, fica evidente que o locatário é o responsável pelos danos que forem causados ao imóvel até a entrega das chaves ao locador, não restando dúvidas de que o mesmo tem o dever repará-los.

Tags: Locador, Locatário, Contrato, Aluguel, Lei do inquilinato, Vistoria de imóvel, Locação de imóvel.

[1] Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

[2] Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata–lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27.

Fonte: Lorena Lucena Tôrres, Advogada especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões