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terça-feira, 28 de fevereiro de 2017

Locação: Posso ser meu próprio fiador?

Em tempos de aperto financeiro, a locação é interessante, seja para fins comerciais ou residenciais. Porém, muitos futuros inquilinos, se complicam quando a imobiliária ou o proprietário do imóvel pedem como garantia, um fiador.

A legislação permite a exigência em contrato de locação de garantias como: caução, fiança, seguro fiança, ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Art. 37, Lei de Locações).

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Fora isso, o proprietário apenas pode exigir 1 (um) tipo de garantia, sob pena de nulidade do contrato de locação. Por assim ser, é frequente que se peça a garantia via fiador, por ser a forma mais simples. E é justamente neste ponto que ocorrem os problemas.

O futuro inquilino de um imóvel comercial, por exemplo, não quer perder a locação apenas pelo fato de não ter um fiador, então opta por formalizar o contrato pela sua empresa individual, e prestar fiança pelo seu CPF, como pessoa física, sob seus bens pessoais.

É aí que reside o embate, tanto para o locatário como locador. Antes de tudo, seguimos com o conceito apresentado pelo Código Civil:

Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

Da análise do dispositivo legal, já se pode perceber que o intuito da legislação foi de trazer 3 (três) pessoas na relação: o devedor (aquele que deve), o credor (aquele que tem algo para receber) e o fiador (aquele que garante a dívida caso o devedor não pague).

Entretanto, quando o devedor assume também a figura do fiador, a relação fica desequilibrada, e eventualmente, permeada por nulidades. Até porque, nos termos do art. 39 da Lei de Locações, a obrigação do fiador se estende até a devolução efetiva do imóvel, mesmo quando prorrogada a locação por tempo indeterminado.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Vejamos um julgado do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. FIANÇA RECÍPROCA. MAIS DE UM LOCATÁRIO. VALIDADE DA GARANTIA. 1. “A fiança é um contrato acessório que pressupõe, para sua existência, três pessoas: o credor, o devedor afiançado e o fiador (AgRg no Ag 1.158.649/RJ, 5.ª Turma, Rel. Min. ARNALDO ESTEVES LIMA, DJe de 29/03/2010). [...]

E, na linha do mencionado comando normativo, este Superior Tribunal de Justiça firmou o posicionamento de que a fiança de si mesmo não é um contrato juridicamente possível, pois esta espécie de avença pressupõe a existência de três partes, pois sua lógica é a garantia de um terceiro. 2. Havendo mais de um locatário, é válida a fiança prestada por um deles em relação aos demais” (idem). Nesse caso, tem-se uma fiança recíproca, o que afasta a invalidade do contrato. [...]

Recurso Especial nº 911.993 - DF (2006/0279066-1) / Relatora: Ministra Laurita Vaz

No caso, a ministra Laurita Vaz entendeu pela legalidade da fiança prestada por um inquilino em relação aos demais, pelo fato de haver mais de um locatário – a chamada “fiança recíproca”. Se diversamente fosse, seria um contrato juridicamente impossível, visto que toda a lógica da fiança, é ter a garantia de uma terceira parte que não está diretamente envolvida no negócio.

Assim, podemos observar reflexos nas relações empresariais, singularmente, no empresário individual (EIRELI), na forma da Lei 12.441/2011, que assume sob sua firma individual, fiança em contrato de locação. O TJ-SC já analisou a questão:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ENCARGOS LOCATÍCIOS. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. NULIDADE DA FIANÇA PRESTADA POR EMPRESÁRIO INDIVIDUAL. ARTIGO 818 DO CÓDIGO CIVIL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. O empresário individual, ou titular de firma individual, não pode prestar fiança para a empresa por ele mantida, visto a impossibilidade de se transformar uma firma individual em pessoa jurídica.
(TJ-SC – AI: 566227 SC 2008.056622-7, Relator: Fernando Carioni, Data de Julgamento: 23/05/2011, Terceira Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Agravo de Instrumento, de Joinville)

Isto é, o empreendedor individual não pode ser fiador de si mesmo, pois seu patrimônio pessoal está diretamente ligado ao da empresa, mesmo que esta possua um CNPJ e capital social integralizado.
Diferentemente ocorre nas outras modalidades empresariais, aquelas compostas por 2 sócios. Nestes casos, é possível em contratos de locação, que a empresa seja a locatária, e apresente como fiador um dos sócios, na qualidade de pessoa física, respondendo com seus bens pessoais.


Em suma, não se recomenda que o proprietário do imóvel/imobiliária aceitem fiança prestada por empresário individual, quando este for o inquilino. Ou ainda, quando requerida a locação por pessoa física, que apresente a si mesmo como fiador, justamente pelas futuras nulidades que poderão advir quando o credor se puser a cobrar judicialmente os débitos do imóvel.

Fonte: Suzanna Borges de Macedo Zubko, Advogada.

terça-feira, 21 de fevereiro de 2017

‘Minha Casa’ precisa de reforma, diz ministro das Cidades

O programa habitacional Minha Casa Minha Vida precisa de mudanças qualitativas, afirmou o ministro das Cidades, Bruno Araújo. Depois da quitação de dívidas com construtoras e do recente anúncio de reajuste nas faixas de renda, ampliando o acesso da nova classe média, o programa deverá dar um salto na questão de ocupação territorial, a fim de ser tornar “mais urbano e mais humano”, afirmou o ministro.

“Agora que não temos mais cobrador batendo na porta de casa, precisamos, além de suprir a questão do déficit habitacional – atualmente na casa dos 6 milhões –, pensar nos aspectos paisagísticos e urbanísticos, pois muitos desses empreendimentos ficam marginalizados dentro do município”, disse nesta segunda-feira, 20, em seminário na Fundação Fernando Henrique Cardoso, no centro de São Paulo.

Segundo ele, entre os beneficiários do programa, as principais reclamações estão relacionadas à falta de segurança e difícil acesso a transporte e pontos de comércio. “Há ainda muitos casos de roubo e vandalismo durante as obras, e uma das formas de reduzir isso é limitar os ambientes dos conjuntos habitacionais do programa”, afirmou Araújo. O ministro mencionou ainda que pretende apostar em parcerias com outros órgãos e ministérios para melhorar a eficiência do programa e rever os parâmetros de governança e transparência.

Para este ano, está prevista a entrega de 610 mil unidades: 170 mil na faixa 1, 40 mil na faixa 1,5 e 400 mil nas faixas 2 e 3. Outras apostas do governo na área da habitação para 2017 são o Cartão Reforma, linha de crédito para a reforma de casas em condições precárias, e a regularização fundiária, por meio da medida provisória 759, que ele chamou de “revolução silenciosa”.

A professora da Universidade Federal do ABC Rosana Denaldi, que também participou da mesa no evento, afirmou que a regularização fundiária e o chamado “direito de laje” ainda carecem de muito debate. “Há vários municípios descontentes por não terem participado da discussão. É um marco muito importante para ser discutido por meio de MP sem um amplo debate com a sociedade”, ponderou.

Ela, juntamente com a diretora de Planejamento da CDHU, do Estado de São Paulo, Elisabete França, atentaram para a necessidade de atrair fomento também para as favelas. “É preciso aprimorar programas habitacionais, mas sem esquecer da urbanização das favelas e de investimento em saneamento básico, já que 100 milhões de brasileiros seguem sem esgoto no País.”

Fonte: Agência Estado

domingo, 19 de fevereiro de 2017

Matrícula de imóveis trará dados judiciais

A partir desta segunda-feira (20), para que o comprador de um imóvel saiba se o atual proprietário é alvo de alguma ação na Justiça que possa colocar a propriedade em risco no futuro, bastará olhar na matrícula da unidade para obter essa informação. A lei é de 2015, mas previa um período de adequação de dois anos. Agora, vale o que está contemplado na matrícula.
"O prazo de dois anos foi pensado para que não houvesse uma correria aos cartórios para a atualização das matrículas dos imóveis", diz Abelardo Campoy Diaz, diretor do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário. "Essa mudança serve para dar mais segurança nas negociações, sobretudo do ponto de vista do comprador, além de agilizar o processo de transmissão de propriedade."
Com a concentração das informações na matrícula - e a consequente redução no número de procedimentos do cartório -, o tempo para transmissão de propriedade deve cair 20%, de 25 dias para 20 dias, de acordo com estimativas do Banco Mundial. Os custos, no entanto, não devem ter redução substancial. Segundo os cartórios, na prática, o tempo de tramitação deve passar de 15 para 10 dias.
Quem quer comprar um imóvel precisa se certificar se o antigo dono é alvo de alguma ação judicial, para ter certeza de que o patrimônio não corre o risco de ser usado para pagar uma pendência no futuro.
Até então, para o comprador, a recomendação era obter, entre outros documentos, as chamadas certidões de distribuição de feitos ajuizados - que servem para indicar se existe alguma ação em curso contra o vendedor, lembra Diaz.
Da mesma forma, quando uma instituição financeira era solicitada a fornecer um empréstimo ou financiamento tendo por garantia o imóvel, o crédito só era liberado após a apresentação dessas certidões.
Novidade. Com a mudança, caso o antigo dono tenha ações correndo na Justiça e o resultado final da ação for desfavorável a ele, o imóvel só pode ser atingido se houver um registro da pendência judicial em sua matrícula. "Esse foi um processo que levou cerca de dez anos para sair do papel. Havia uma resistência grande dos cartórios responsáveis por essas certidões, apesar de ser uma medida que torna os processos de venda mais simples e ágeis", afirma Diaz.
"Mais do que reduzir o tempo de tramitação no cartório, um dos objetivos principais é reduzir os juros de financiamento por parte dos bancos, à medida que diminui o nível de insegurança do negócio. Ao menos, tende a haver uma redução nas taxas, se isso efetivamente vai acontecer, ainda não é possível ter certeza", diz Ivan Jacopetti do Lago, diretor do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib).
"Resolvida a pendência na Justiça, a observação pode ser cancelada e deixa de constar na matrícula. Essa medida mais transparente pode servir também, indiretamente, como uma forma de estimular o devedor a cumprir suas obrigações judiciais. Se ele tiver como pagar, em tese, pode se convencer a quitar a dívida, até para preservar o histórico daquele imóvel que pretende vender." As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

sexta-feira, 17 de fevereiro de 2017

O que é usucapião por abandono de lar conjugal?

Embora o termo “usucapião” seja muitas vezes empregado no meio jurídico de forma técnica, trata-se de um conceito simples, uma vez que apenas caracteriza uma forma específica de aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel em razão de seu uso por um longo período de tempo.

A legislação prevê várias formas de aquisição da propriedade por meio da usucapião, tendo cada uma delas requisitos específicos de tempo, forma e procedimentos.

Mesmo que promulgada sem muita notoriedade, em 2011 foi incluído ao Código Civil a usucapião especial urbana por abandono do lar conjugal, também chamada de “usucapião familiar”, conforme artigo 1.240-A, deste diploma.

Estabelece o artigo que

“aquele que exercer por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

Conforme se verifica, para que se tenha direito à usucapião familiar é preciso que o indivíduo mantenha-se na posse direta do imóvel, ou seja, nele resida, durante, pelo menos, dois anos, sem qualquer tipo de interrupção (assim entendido qualquer questionamento que venha a se realizar quanto a legitimidade de sua posse).

Também é necessário que esse imóvel tenha, no máximo, 250m², e que tenha sido dividido com ex-cônjuge (se casados formalmente) ou ex-companheiro (se viverem em regime de união estável) que tenha abandonado esse lar.

Preenchidos esses requisitos, é possível que aquele que ficou utilizando o bem para moradia adquira o domínio integral deste imóvel, pouco importando se homem ou mulher e desde que não lhe tenha sido garantido esse mesmo direito em oportunidade passada.


Trata-se, como visto, de uma forma de proteção da moradia e da propriedade de bens imóveis no caso de abandono de lar por um dos companheiros ou cônjuges, que poderá, uma vez preenchidos os requisitos acima mencionados, pleitear esse direito judicialmente.

Publicação: Dubbio

terça-feira, 14 de fevereiro de 2017

Atraso em entrega de imóvel por excesso de chuva não afasta responsabilidade de construtora

Uma construtora de SP foi condenada a devolver a uma cliente a totalidades dos valores pagos por um imóvel, em razão de atraso na entrega além do pactuado. A decisão é da juíza de Direito Luciana Biagio Laquimia, da 17ª vara Cível de SP.

A empresa alegava não ter tido culpa pelo atraso da obra, tendo em vista que esse se deu por excesso de chuva, ou seja, motivo de força maior.

Entretanto, a magistrada ressaltou que o contrato pactuado entre as partes prevê uma cláusula de carência para a entrega do imóvel estipulada em 180 dias, para que a construtora se resguardasse acerca de fatores naturais e humanos que causassem alguma espécie de atraso no andamento das obras.

"Neste contexto, as chuvas em excesso, inadimplência de compradores e a falta de mão de obra e de materiais e outras descritas na inicial traduzem hipóteses de fortuito interno que é incapaz de legitimar o atraso no cumprimento da obrigação. A ocorrência de chuvas acima da média faz parte do risco da atividade da requerida, pois estas trazem consequências diretas para o setor da construção civil, de forma que tal fator é e deve ser levado em consideração quando da estipulação de qual seja o prazo de entrega do imóvel."

Assim, a juíza concluiu que, passados os 180 dias, está configurada a mora por parte da empresa.
"O prolongamento indefinido do cumprimento da obrigação, ainda que em virtude de chuvas excessivas e outros fatores, implicaria a transferência dos riscos do empreendimento para o consumidor, o que se mostra inadmissível."

Considerando que

"o atraso causou angústia e transtornos de monta, afetando a tranquilidade da família e a paz de espírito da autora",fixou indenização por danos morais em R$ 5 mil.

Quanto à devolução do valor pago, a magistrada ressaltou que deve ser deduzido o valor pago a título de comissão de corretagem e restituídos os valores relativos à taxa Sati.


Processo: 1105940-06.2015.8.26.0100

sexta-feira, 10 de fevereiro de 2017

Possibilidade de negativação do nome do locatário pelo locador ou administradora

A relação jurídica existente entre as partes em um contrato de locação não é classificada como relação de consumo, visto que não incide aplicação do Código de Defesa do Consumidor, havendo pois legislação específica para regulamentação de contratos dessa natureza (lei nº 8.245/91). Desta feita o contrato de locação não era considerado um título extrajudicial. Porém com o advento do Novo Código de Processo Civil, o legislador atribuiu ao contrato de locação a qualidade de título executivo (art. 784, inciso V), passando assim o mesmo a ser suscetível de protesto. Desta forma é possível que o locador, ou a administradora do imóvel, realizem a inclusão do nome do locatário/fiador nos órgãos de proteção ao crédito (SPC/SERASA) em casos de inadimplência.

Essa inclusão pode ser feita desde que observado alguns requisitos em conformidade com a Lei 15.659/15, a saber:

Notificação do atraso: Antes de proceder com a inclusão do nome do locatário/fiador nos órgãos de proteção ao crédito, faz-se necessário que haja prévia notificação, esta deve ser feita por escrito, dando-se ao devedor o prazo de 15 dias para a purgação da mora, persistindo pois a inadimplência, findo o prazo, o proprietário ou a administradora deverão encaminhar uma segunda notificação ao locatário informando que o débito continua em aberto e que seu nome será encaminhado aos órgãos de proteção ao crédito.
É importante frisar que caso a modalidade de garantia estabelecida no contrato seja fiança, o fiador também deverá ser notificado do atraso e da possibilidade de seu nome ser incluído nos órgãos de proteção ao crédito.

Previsão Contratual: Para exercer a faculdade de incluir o nome do locatário/fiador nos órgãos de proteção ao crédito é necessário que, no contrato de locação, haja cláusula específica contendo essa previsão. Caso o contrato esteja desprovido de tal, a inclusão caracterizar-se-á ilegal, e o responsável poderá responder pelos danos morais causados.

Frisa-se, no que tange a ilegalidade da inclusão, estando as partes na composição da lide por cobrança via judicial, a inclusão só poderá ser realizada mediante requerimento do credor ao juiz, que encaminhará o oficio ao órgão competente solicitando a inclusão, não ficando mais facultado ao locador (credor) fazê-lo extrajudicialmente.

Por fim, conclui-se que existe a possibilidade da inclusão do nome do locatário e fiador nos órgãos de proteção ao crédito, desde que cumpram os requisitos acima citados, estabelecidos por lei. O escritório Cavalcante & Silva sociedade de advogados possui uma equipe especializada para elucidar todas e quaisquer dúvidas relativas ao assunto.

Fonte: Andreia Martiniano Soares, Estudante de Direito

quarta-feira, 8 de fevereiro de 2017

Atraso na entrega de imóvel. Quais são meus direitos?

Comprar a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. Pelas circunstâncias do negócio, alguns preferem adquirir imóvel usado, de outro lado há aqueles que escolhem obter um novo e ainda na planta.

Para os que optam por esta última modalidade, antes da aquisição é interessante verificar, se for possível, outros empreendimentos da construtora, seja para analisar a qualidade do material utilizado e do acabamento, seja para ver se a empresa cumpre o prazo prometido em contrato para entrega das chaves.

Caso tomada essas cautelas e o imóvel não tiver sido entregue no prazo previsto, bem como naquele período de prorrogação, conheça seus direitos como proprietário.

01. Lucros cessantes decorrente do atraso na entrega do imóvel
Ao meu ver, entendo ser passível aplicar os lucros cessantes quando houver demora, além daquela de carência, para entrega de um determinado bem. Isso ocorre tendo em vista os custos que o consumidor tem em decorrência da não entrega das chaves.

Noutras palavras, a exemplo, entraria o aluguel que o proprietário paga em outro local, o que acontece apenas pelo fato de não ter conseguido se mudar. Ou também do investidor que adquiriu o bem para renda e, no caso, ficaria sem o aluguel daquele período de atraso.

02. Dano moral decorrente do atraso na entrega do imóvel
Outra situação que ocorre em virtude da demora excessiva na transmissão do bem é o dano à moral do adquirente.

Esta interpretação está sedimentada nos Tribunais pátrios. Ora, o descaso com o consumidor, igualmente, a expectativa criada nele, principalmente, pela ânsia da casa própria, juntamente pela impotência de não ter no prazo pactuado, fere seu íntimo, ou melhor, seu psicológico.

Diante disso, tornou-se esta a posição majoritária nas jurisprudências.

03. Alteração do índice de correção monetária decorrente do atraso na entrega do imóvel
O índice de correção aplicado para o saldo devedor de imóveis em construção é o INCC, como regra. Imperioso destacar que este index é superior ao INPC.

Sendo assim, como forma de igualizar as relações comerciais, justo é a correção do imóvel, quando em atraso na entrega, não mais pelo INCC, e sim pelo INPC já que aquele onera demasiadamente o consumidor.

04. Das multas contratuais e equiparação do contrato
Por fim, e não menos importante, é necessário observar se há penalidades ao consumidor em caso de descumprimento contratual.

Em caso positivo, como forma de equiparação, existe posicionamento jurisprudencial para aplicar estas multas a empresa também. Ora, se há previsão no caso de descumprimento pelo comprador também deve constar para o construtor.

Sem o intuito de esgotar o tema, mas apenas para trazer algumas nuances sobre o atraso na entrega, finalizo o artigo perguntando a você, o que acha desta situação?

Autor: Gabriel Youssef Peres, Advogado especialista em Direito Cível e Direito de Propriedade

Direito Real de Laje: Modificações no Código Civil Pela MP 759 de 2016

Na última década, verifica-se uma preocupação em torno de políticas fundiárias para a população que se encontra em situação irregular em relação aos bens imóveis que estão ocupando. O Brasil é um país com extensões de terras enormes, mas que em contrapartida possui um sistema jurídico enfatizado no registro de propriedade, o que se torna pouco condizente com a realidade de alguns centros urbanos.

Muitos imóveis são construídos em propriedades do governo ou são subdividos dentro de uma mesma área comum. Nestes casos, utilizar-se de um título de domínio, nos moldes ortodoxos do Direito das Coisas, acarretaria na retirada destas pessoas destes imóveis ou na possível dissolução de condomínio. Isso de fato não resolveria o problema destas famílias, mas proporcionaria uma situação mais crítica e desumana.

Sabe-se que uma considerável parcela da população vive em áreas que o sistema mobiliário rígido jamais permitiria garantir-lhes algum direito, pois vivem em áreas públicas ou que o imóvel de uma família é repartido em diversos outros menores para abrigar os descendentes.

O Poder Público sensível a estas questões, em 2007, promoveu o direito real de uso para fins de moradia previsto no artigo 1225, inciso XI, garantindo a posse para aquelas pessoas que por mais de 5 anos ocupavam propriedades públicas para fins de moradia. Acrescentou também o inciso XII que concedia o direito real de uso. Vale dizer que este dispositivo era uma concessão da União, Estados ou Municípios em prol de pessoas jurídicas ou entidades sem fins lucrativos, desde que realizassem atividades de interesse público ou social com aproveitamento econômico. Foi revogada em 2015 e agora retorna novamente como Direito Real pela Medida Provisória 759 de 22 de dezembro de 2016.

A grande novidade desta Media Provisória foi a introdução do Inciso XIII no artigo 1225 e a criação do artigo 1510-A que garantem o Direito de Lage. Este seria a proteção a unidades autônomas que estão dentro de uma mesma área. Pode ocorrer por sobreposição de um imóvel sobre o outro ou de forma que não se possa individualizar o bem construído dentro de um mesmo lote. O importante é que devem ser autônomas uma das outras. Desta forma, garante proteção àqueles que construíram verticalmente ou horizontalmente na mesma propriedade. Este tipo de construção é vulgarmente conhecido como “puxadinho”.

Há uma realidade enorme de construções que são realizadas desta forma no país. É comum em um lote existir mais de uma residência ou divisão de uma parte comercial e outra residencial. Com o decorrer do tempo, após o terceiro edificar no terreno, só lhe competia o direito de receber pelas benfeitorias realizadas quando o imóvel fosse de fato vendido ou este resolvesse sair do bem. O caso era solucionado apenas no âmbito do direito obrigacional, ou seja, restava-lhe apenas uma indenização.

O Direito de laje permite a individualização da matrícula referente apenas a esta construção. Não contempla o solo ou demais construções que podem estar no mesmo terreno. Desta forma, não terá direito à fração ideal do terreno como sucede nos condomínios edilícios. Tudo ficará restrito à respectiva edificação realizada.

Poderá o titular do direito de laje transferi-lo a terceiro, dar como garantia, permutá-lo, etc. É vedado apenas sobrelevações nesta construção pelo beneficiário, o que se mostra sensata a legislação. Este tipo de situação ocorre de forma inicialmente consensual do titular do imóvel que permite esta edificação por parte do não proprietário. Logo, ao adquirir o respectivo direito não pode este ser um multiplicador de construções o que impactaria demasiadamente o titular do terreno no seu direito de disposição da coisa.

A origem do direito de laje seria um dos atributos da propriedade que são: usar, gozar, dispor e reaver. No caso, é o poder de disposição. Sabe-se o titular abre mão de parte de sua propriedade para que outro construa. O que, até então, seria um ato revogável, podendo o titular reaver a coisa, obviamente, sendo indenizado pela construção realizada. Ocorre que pela Medida Provisória 759 tal atribuição torna-se um direito real com viabilidade de registro imobiliário, tendo o adquirente os atributos similares ao da propriedade, portanto, poderá alugar o bem, vendê-lo, etc.

Importante frisar que o beneficiário terá obrigações decorrentes deste direito como os encargos e tributos de sua construção. Tal previsão legal é pertinente, visto que a abertura de uma matrícula torna o bem distinto do outro, logo também deverá possuir um índice cadastral na respectiva prefeitura onde se localiza o imóvel e sujeitar-se aos impostos decorrentes da ocupação residencial ou comercial.

Há certas dúvidas sobre quem pode requerer o direito de laje: se compete à abertura do pelo titular do terreno ou pelo ocupante da respectiva construção. No caso, como o procedimento de abertura de matrícula é um ato voluntário e não litigioso, compreende-se que só poderá ser realizado pelo titular do imóvel, podendo registrá-lo em nome próprio ou por escritura de doação transferi-lo ao terceiro beneficiário. O ocupante da construção só poderá realizar o registro por iniciativa própria se requer o direito por via judicial e obter uma sentença favorável.

No caso de divórcio, dissolução de união estável ou falecimento do titular do direito de laje haverá as repercussões jurídicas decorrentes. Dependendo do regime de casamento, se for o de comunhão parcial dos bens e o direito de laje foi adquirido durante a constância do matrimônio, este será repartido entre os cônjuges. O mesmo sucede no caso de união estável se não for pactuado outro tipo de regime de bens. No caso de falecimento também se observará sua transmissão aos herdeiros necessários e sofre os mesmos efeitos do direito real de habitação do cônjuge sobrevivente.

Outra forma que se pode adquirir o direito de laje é por meio da usucapião. É possível usucapir o direito existente como sucede no caso de propriedade, usufruto, servidão, etc. O beneficiário do direito de laje poderá abandonar a coisa e um terceiro de forma mansa, pacífica e ininterrupta observando o prazo que a lei determinar preencher os requisitos para a usucapião.

Ao que parece a Medida Provisória visa a tentar solucionar os problemas imobiliários desta natureza existentes no país, mas se esbarra em uma questão importantíssima que é o princípio da temporalidade. Não se pode aplicar uma lei para questões pretéritas. O Direito criado só alcançará situações fáticas ocorridas após a publicação da Medida Provisória. Desta forma, as construções realizadas desta forma anteriores à entrada em vigor não terão em tese este benefício. Por outro aspecto, é salutar porque o titular do imóvel ao ceder para construir em seu terreno não poderia ser surpreendido por uma legislação à época inexistente que implicou em restrições no seu imóvel sem que concordasse com isso. Desta forma, apenas as construções realizadas a partir do dia 23 de dezembro de 2016 sofreram estes efeitos.

A única forma de regularização de construções anteriores a Medida Provisória seria pelo ato voluntário do titular da coisa de resolver fazê-lo junto ao cartório de registro de imóvel para ceder o direito ao beneficiário. Em relação àquele que construiu e necessita de requerer via judicial, deverá observar se a construção ocorreu posterior à vigência da norma para ter o respectivo direito.

Alguns doutrinadores firmam o entendimento que o direito de laje previsto no inciso XIII do artigo 1225 seria uma espécie de direito de superfície. Discorda-se porque deste entendimento, visto que há certas peculiaridades nos dois institutos. O Direito de superfície tanto o previsto no próprio código civil no artigo 1225, II quanto o existente no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) no artigo 21 que diz: “O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis” tem na sua essência o ato de revogabilidade. Ainda que haja o ato de ceder ao outro do direito de uso do terreno para construir este poderá ser interrompido e o bem retorna ao titular do terreno. O direito de laje não possui esta característica, inclusive o beneficiário deste direito torna-se o seu autêntico titular, sem possibilidade do ato ser revogado e o bem ficar em favor do proprietário do terreno.

O novo direito real acrescido no artigo 1225, XIII reforça a percepção de regularizar a posse de situações fáticas que não eram abrangidas pelo Direito. O reconhecimento do direito de laje pelo ordenamento jurídico é de suma importância porque protege a posse daquele que construiu em terreno de terceiro, garantindo-lhe proteção jurídica de maior alcance, saindo do aspecto meramente obrigacional. Por outro lado, é uma realidade nacional construções feitas desta forma, o que acarretou em vários imóveis com registros irregulares que poderão ser regularizados.

Autor: Cássio Brant, Doutor e mestre em direito privado pela PUC-MG. Professor universitário e advogado