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segunda-feira, 26 de junho de 2017

Construtora precisa de R$ 700 milhões para terminar obras

A PDG precisa de aproximadamente R$ 700 milhões em novos empréstimos para terminar as 17 obras que ainda não foram entregues, de acordo com fontes próximas das negociações. O montante não considera o saldo devedor de financiamentos para construção tomados nos últimos anos, que ultrapassam R$ 1 bilhão. A companhia não revela esses valores, mas admite que 14 canteiros estão parados por falta de recursos e só três projetos seguem em curso.
O cenário já levanta dúvidas de que alguns empreendimentos podem ficar sem conclusão. Isso porque estão em estágio muito inicial, demandam muito dinheiro novo e acumulam dívidas bancárias. Além disso, estão repletos de contingências trabalhistas e de consumidores, afastando o interesse de outras construtoras assumirem o empreendimento.
A situação é mais grave no Rio de Janeiro, onde há dois projetos relevantes parados. Um deles é o megacomplexo The City Business District, na Barra da Tijuca, que engloba 1.090 salas comerciais, uma torre corporativa e um mini shopping center. A obra não chegou nem na metade (43% pronta) e foi paralisada no ano passado, quando deveria estar pronta. Hoje, a PDG calcula que seriam necessários mais R$ 121 milhões para terminar a construção, além de quitar R$ 117,7 milhões com o Banco do Brasil, que financiou o projeto.
Outro caso delicado é do Oscar Niemeyer Monumental, com hotel e salas comerciais em Niterói. A obra mal começou (10,4% pronta). Para concluí-la, seriam necessários R$ 182,3 milhões.
A recuperação da PDG envolve 512 empreendimentos imobiliários. Neste mês, a companhia apresentou um plano geral de recuperação, para a holding, e 37 específicos para os projetos que têm patrimônio de afetação.
?Queremos honrar todos os nossos compromissos, principalmente com os clientes. Vamos trabalhar para concluir todas as obras?, informou a PDG, em nota, ponderando que o processo é complexo devido à quantidade de credores - são 27 mil. ?Todos os ativos foram dados em garantia aos credores - os existentes e os futuros.?
Fonte: Estadão Conteúdo

quinta-feira, 22 de junho de 2017

Elevador sem cabos e que anda também na horizontal será inaugurado hoje na Alemanha

O MULTI economiza espaço e energia, aumenta a eficiência do sistema e deve promover uma revolução na arquitetura das grandes construções nas cidades

A Thyssenkrupp inaugura hoje (22), em sua torre de testes em Rottweil, na Alemanha, a primeira operação do MULTI, um novo sistema de elevadores que dispensa cabos, abriga diversas cabinas em trânsito simultâneo e pode se mover também na horizontal.

O MULTI lembra um sistema de metrô dentro dos prédios. Em vez de cabos, as cabinas se movimentam por trilhos que, em alguns pontos rotacionam 90º, permitindo o trânsito horizontal delas. A segurança é garantida por um sistema de freios de vários níveis redundantes.

Segundo a Thyssenkrupp, o MULTI pode atingir uma capacidade de transporte até 50% maior, reduzir o gasto com energia em até 60% em relação a elevadores convencionais e ocupar 25% menos espaço. E por permitir o trânsito horizontal e não ter limitações de altura, seu uso pode impulsionar uma nova fase na arquitetura moderna de grandes construções nas cidades.

Veja o funcionamento do MULTI:

Assista ao vídeo.

A Thyssenkrupp classifica o MULTI como “uma das inovações mais avançadas do setor do século XXI.” Antony Wood, diretor executivo do Conselho sobre Edifícios altos e Habitat Urbano (CTBUH), foi além: “Este é talvez o maior desenvolvimento na indústria de elevadores desde a invenção do elevador há cerca de 165 anos.”

A inauguração do MULTI em Rottweil será na torre de testes da empresa, que tem 246 metros e conta com 12 poços para testes com velocidade de viagem de até 18 metros por segundo. Três desses poços serão usados para o teste do MULTI. A solenidade terá a presença de 200 representantes da indústria, incluindo Andreas Schierenbeck, CEO da Thyssenkrupp; Coen van Oostrom, CEO da OVG Real Estate, e Antony Wood, diretor executivo do CTBUH.


A OVG Real Estate, empresa de negócios imobiliários com grande atuação na Europa, aproveitará a ocasião para assinar o primeiro contrato comercial do MULTI. A empresa pretende instalar o MULTI em seu novo empreendimento, um prédio no East Side Tower, em Berlim, Alemanha.

quarta-feira, 21 de junho de 2017

Brookfield aposta em mercado imobiliário brasileiro

Com US$ 250 bilhões de ativos sob gestão no mundo, dos quais R$ 60 bilhões estão alocados no Brasil em diversos setores, a Brookfield está agressiva na compra de terrenos para levantar empreendimentos imobiliários nos Estados de São Paulo e Rio.

A gestora não descarta adquirir terrenos de construtoras que passam por dificuldades financeiras neste momento e até mesmo comprar obras em andamento que têm bancos privados como credores.

Freitas não disse, contudo, se há negociações em andamento nesse sentido. “Olhamos todas as oportunidades e não descartamos olhar ativos estressados”, afirmou.

A Tegra, ex-Brookfield Incorporações, tem neste momento 27 projetos imobiliários, que incluem obras em andamento e as já lançadas, mas que ainda não foram iniciadas.

A gestora pode encerrar o ano com 30 projetos. Nesta divisão de incorporações imobiliárias, a Tegra tem R$ 3,5 bilhões já investidos e tem uma projeção de R$ 1,6 bilhão de VGV (Valor Geral de Venda) para novos projetos já programados este ano, mas que pode chegar até R$ 3 bilhões em 2019. A gestora atua neste segmento no Brasil desde 1978.

O executivo diz que a meta é buscar consumidores com renda média de R$ 8 mil, interessados em empreendimentos da Brookfield. Segundo ele, os distratos (rompimentos de contratos) preocupam, mas a Tegra tem reduzido ano a ano.

Para este ano, os distratos da companhia devem chegar a R$ 750 milhões, ante R$ 1 bilhão em 2016 e R$ 1,4 bilhão em 2015.

Segundo ele, a perspectiva para o cenário econômico é de melhora, uma vez que o risco de cassação da chapa Dilma/Temer foi descartada pelo TSE e a possibilidade de impeachment do presidente Michel Temer é baixa. Diante disso, espera uma retomada da economia.

Em meio à recessão que se abateu sobre o Brasil, a Brookfield tem sido uma das maiores compradoras de ativos do País. Nos últimos meses, concluiu a compra do gasoduto NTS, que pertencia à Petrobras, e a aquisição de 70% da Odebrecht Ambiental.

Freitas não acredita, no entanto, em um movimento de consolidação no setor imobiliário. Egresso da Cyrela, o executivo, presidente dessa divisão de negócios da Brookfield desde 2015, disse que a empresa também está analisando expandir na área de loteamentos urbanos no Brasil.

Atualmente, esse setor está sob a gestão de uma empresa da Brookfield chamada Tamboré, que poderá ser integrada à Tegra.


As informações são do jornal O Estado de S. Paulo

Governo vai criar fundo de investimento imobiliário

O governo pretende criar um fundo de investimento imobiliário, com lastro parte da carteira de imóveis da União, administrada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Atualmente a SPU dispõe de cerca de 650 mil imóveis em seu cadastro, distribuídos por todo o país.

O Ministério do Planejamento informou hoje (21) que o secretário do Patrimônio da União, Sidrack Correia, e o vice-presidente da Caixa Econômica Federal, Flávio Arakaki, assinaram, no último dia 13, acordo de cooperação técnica para a elaboração de proposta de estruturação de fundo.

“O objetivo do governo é modernizar a gestão desse patrimônio, com redução de gastos e aumento de rentabilidade”, diz o ministério.

“Queremos aumentar a eficiência na gestão do patrimônio com a diversificação das operações de administração desses bens. A Caixa vai avaliar qual será o melhor modelo para o fundo e como ele deverá ser constituído.

“Nosso objetivo é reduzir o custo de administração desses imóveis e obter um melhor retorno financeiro”, informa Correia, em nota do ministério.

O acordo prevê que a Caixa analise a carteira de imóveis da SPU e, após um período de 90 dias, apresente uma proposta de criação de um fundo de investimento imobiliário com lastro nesses imóveis.

Deverão fazer parte do fundo imóveis que não sejam adequados ao uso da administração pública ou que não sejam utilizados para a execução de políticas públicas.

A Lei nº 13.240, de dezembro de 2015, prevê que imóveis sob administração da SPU – terrenos, imóveis funcionais, imóveis comerciais e terrenos de marinha – podem ser utilizados para integralizar cotas de fundo de investimento imobiliário.

segunda-feira, 12 de junho de 2017

STJ decide que taxa condominial pode ser redirecionada para garantir quitação de obrigações

O pagamento da taxa condominial pelo inquilino pode ser redirecionado para a administradora de condomínios (credor originário) sem que isso configure ilegalidade em relação aos direitos do proprietário do imóvel.

Ao rejeitar o recurso de uma construtora que é proprietária de 187 unidades de um conjunto habitacional, os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceram a legalidade da medida imposta, de forma a garantir que os valores pagos pelos inquilinos cheguem até a administradora de condomínio para que esta arque com as despesas condominiais.

A administradora ajuizou ação de cobrança contra a construtora após o atraso de aproximadamente R$ 500 mil em prestações vencidas. Os condomínios deveriam ser pagos pela construtora para a administradora. Como isso não estava sendo cumprido, a administradora alegou que não tinha como quitar com as obrigações básicas do condomínio, como água e luz.

O pedido da administradora foi acolhido em antecipação de tutela. O juízo competente determinou que os inquilinos pagassem o condomínio diretamente à administradora, em vez de entregar os valores à construtora.

O fundamento utilizado foi a garantia de que os valores pagos fossem efetivamente utilizados para quitar as despesas condominiais, o que permitiria afastar a obrigação que geralmente recai sobre o proprietário do imóvel.

Serviços em risco
Para o ministro relator do caso, Moura Ribeiro, o caráter propter rem da obrigação (que recai sobre uma pessoa por força de determinado direito real) foi devidamente interpretado pelo juízo competente, justificando a medida adotada mesmo sem a prévia anuência do proprietário do imóvel. O ministro lembrou que a inadimplência da construtora, dona de 35% das unidades, põe em risco a manutenção dos serviços condominiais.

O ministro destacou que os locatários não foram incluídos no polo passivo da demanda pois não possuem pertinência subjetiva para a lide. A questão, segundo o ministro, é a utilização de instrumentos processuais legítimos para garantir o cumprimento da obrigação ou seu resultado prático equivalente, o que foi assegurado no caso.

“O crédito em discussão decorreu de despesas ordinárias que têm por fato gerador, conforme bem pontuado pelo acórdão recorrido, a utilização dos serviços e fruição das coisas. Por isso, devem os inquilinos, devedores da urbanizadora, que deve ao condomínio, endereçar a este último o pagamento das suas cotas condominiais mensais, consoante as regras antes destacadas”, resumiu o ministro.

Para Moura Ribeiro, a propositura de ações executivas autônomas é um procedimento desnecessário no caso, já que a obrigação pode ser cumprida nos mesmos autos em que se desenvolveu o processo de conhecimento, de acordo com normas dos artigos 461-A do Código de Processo Civil (CPC) de 1973 e 538 do CPC/2015.

Fonte: STJ

quinta-feira, 8 de junho de 2017

Direito Real de Laje: Modificações no Código Civil Pela MP 759 de 2016

Na última década, verifica-se uma preocupação em torno de políticas fundiárias para a população que se encontra em situação irregular em relação aos bens imóveis que estão ocupando. O Brasil é um país com extensões de terras enormes, mas que em contrapartida possui um sistema jurídico enfatizado no registro de propriedade, o que se torna pouco condizente com a realidade de alguns centros urbanos.

Muitos imóveis são construídos em propriedades do governo ou são subdividos dentro de uma mesma área comum. Nestes casos, utilizar-se de um título de domínio, nos moldes ortodoxos do Direito das Coisas, acarretaria na retirada destas pessoas destes imóveis ou na possível dissolução de condomínio. Isso de fato não resolveria o problema destas famílias, mas proporcionaria uma situação mais crítica e desumana.

Sabe-se que uma considerável parcela da população vive em áreas que o sistema mobiliário rígido jamais permitiria garantir-lhes algum direito, pois vivem em áreas públicas ou que o imóvel de uma família é repartido em diversos outros menores para abrigar os descendentes.

O Poder Público sensível a estas questões, em 2007, promoveu o direito real de uso para fins de moradia previsto no artigo 1225, inciso XI, garantindo a posse para aquelas pessoas que por mais de 5 anos ocupavam propriedades públicas para fins de moradia. Acrescentou também o inciso XII que concedia o direito real de uso. Vale dizer que este dispositivo era uma concessão da União, Estados ou Municípios em prol de pessoas jurídicas ou entidades sem fins lucrativos, desde que realizassem atividades de interesse público ou social com aproveitamento econômico. Foi revogada em 2015 e agora retorna novamente como Direito Real pela Medida Provisória 759 de 22 de dezembro de 2016.

A grande novidade desta Media Provisória foi a introdução do Inciso XIII no artigo 1225 e a criação do artigo 1510-A que garantem o Direito de Lage. Este seria a proteção a unidades autônomas que estão dentro de uma mesma área. Pode ocorrer por sobreposição de um imóvel sobre o outro ou de forma que não se possa individualizar o bem construído dentro de um mesmo lote. O importante é que devem ser autônomas uma das outras. Desta forma, garante proteção àqueles que construíram verticalmente ou horizontalmente na mesma propriedade. Este tipo de construção é vulgarmente conhecido como “puxadinho”.

Há uma realidade enorme de construções que são realizadas desta forma no país. É comum em um lote existir mais de uma residência ou divisão de uma parte comercial e outra residencial. Com o decorrer do tempo, após o terceiro edificar no terreno, só lhe competia o direito de receber pelas benfeitorias realizadas quando o imóvel fosse de fato vendido ou este resolvesse sair do bem. O caso era solucionado apenas no âmbito do direito obrigacional, ou seja, restava-lhe apenas uma indenização.

O Direito de laje permite a individualização da matrícula referente apenas a esta construção. Não contempla o solo ou demais construções que podem estar no mesmo terreno. Desta forma, não terá direito à fração ideal do terreno como sucede nos condomínios edilícios. Tudo ficará restrito à respectiva edificação realizada.

Poderá o titular do direito de laje transferi-lo a terceiro, dar como garantia, permutá-lo, etc. É vedado apenas sobrelevações nesta construção pelo beneficiário, o que se mostra sensata a legislação. Este tipo de situação ocorre de forma inicialmente consensual do titular do imóvel que permite esta edificação por parte do não proprietário. Logo, ao adquirir o respectivo direito não pode este ser um multiplicador de construções o que impactaria demasiadamente o titular do terreno no seu direito de disposição da coisa.

A origem do direito de laje seria um dos atributos da propriedade que são: usar, gozar, dispor e reaver. No caso, é o poder de disposição. Sabe-se o titular abre mão de parte de sua propriedade para que outro construa. O que, até então, seria um ato revogável, podendo o titular reaver a coisa, obviamente, sendo indenizado pela construção realizada. Ocorre que pela Medida Provisória 759 tal atribuição torna-se um direito real com viabilidade de registro imobiliário, tendo o adquirente os atributos similares ao da propriedade, portanto, poderá alugar o bem, vendê-lo, etc.

Importante frisar que o beneficiário terá obrigações decorrentes deste direito como os encargos e tributos de sua construção. Tal previsão legal é pertinente, visto que a abertura de uma matrícula torna o bem distinto do outro, logo também deverá possuir um índice cadastral na respectiva prefeitura onde se localiza o imóvel e sujeitar-se aos impostos decorrentes da ocupação residencial ou comercial.

Há certas dúvidas sobre quem pode requerer o direito de laje: se compete à abertura do pelo titular do terreno ou pelo ocupante da respectiva construção. No caso, como o procedimento de abertura de matrícula é um ato voluntário e não litigioso, compreende-se que só poderá ser realizado pelo titular do imóvel, podendo registrá-lo em nome próprio ou por escritura de doação transferi-lo ao terceiro beneficiário. O ocupante da construção só poderá realizar o registro por iniciativa própria se requer o direito por via judicial e obter uma sentença favorável.

No caso de divórcio, dissolução de união estável ou falecimento do titular do direito de laje haverá as repercussões jurídicas decorrentes. Dependendo do regime de casamento, se for o de comunhão parcial dos bens e o direito de laje foi adquirido durante a constância do matrimônio, este será repartido entre os cônjuges. O mesmo sucede no caso de união estável se não for pactuado outro tipo de regime de bens. No caso de falecimento também se observará sua transmissão aos herdeiros necessários e sofre os mesmos efeitos do direito real de habitação do cônjuge sobrevivente.

Outra forma que se pode adquirir o direito de laje é por meio da usucapião. É possível usucapir o direito existente como sucede no caso de propriedade, usufruto, servidão, etc. O beneficiário do direito de laje poderá abandonar a coisa e um terceiro de forma mansa, pacífica e ininterrupta observando o prazo que a lei determinar preencher os requisitos para a usucapião.

Ao que parece a Medida Provisória visa a tentar solucionar os problemas imobiliários desta natureza existentes no país, mas se esbarra em uma questão importantíssima que é o princípio da temporalidade. Não se pode aplicar uma lei para questões pretéritas. O Direito criado só alcançará situações fáticas ocorridas após a publicação da Medida Provisória. Desta forma, as construções realizadas desta forma anteriores à entrada em vigor não terão em tese este benefício. Por outro aspecto, é salutar porque o titular do imóvel ao ceder para construir em seu terreno não poderia ser surpreendido por uma legislação à época inexistente que implicou em restrições no seu imóvel sem que concordasse com isso. Desta forma, apenas as construções realizadas a partir do dia 23 de dezembro de 2016 sofreram estes efeitos.

A única forma de regularização de construções anteriores a Medida Provisória seria pelo ato voluntário do titular da coisa de resolver fazê-lo junto ao cartório de registro de imóvel para ceder o direito ao beneficiário. Em relação àquele que construiu e necessita de requerer via judicial, deverá observar se a construção ocorreu posterior à vigência da norma para ter o respectivo direito.

Alguns doutrinadores firmam o entendimento que o direito de laje previsto no inciso XIII do artigo 1225 seria uma espécie de direito de superfície. Discorda-se porque deste entendimento, visto que há certas peculiaridades nos dois institutos. O Direito de superfície tanto o previsto no próprio código civil no artigo 1225, II quanto o existente no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) no artigo 21 que diz: “O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis” tem na sua essência o ato de revogabilidade. Ainda que haja o ato de ceder ao outro do direito de uso do terreno para construir este poderá ser interrompido e o bem retorna ao titular do terreno. O direito de laje não possui esta característica, inclusive o beneficiário deste direito torna-se o seu autêntico titular, sem possibilidade do ato ser revogado e o bem ficar em favor do proprietário do terreno.


O novo direito real acrescido no artigo 1225, XIII reforça a percepção de regularizar a posse de situações fáticas que não eram abrangidas pelo Direito. O reconhecimento do direito de laje pelo ordenamento jurídico é de suma importância porque protege a posse daquele que construiu em terreno de terceiro, garantindo-lhe proteção jurídica de maior alcance, saindo do aspecto meramente obrigacional. Por outro lado, é uma realidade nacional construções feitas desta forma, o que acarretou em vários imóveis com registros irregulares que poderão ser regularizados.

A bolha dos hotéis estourou no Brasil

Há muito tempo, numa galáxia distante, o Brasil era a “bola da vez” — e, dentro do Brasil, nenhuma bola era tão da vez quanto o Rio de Janeiro, que receberia a Olimpíada e começava a transformar seu tecido urbano. A prefeitura decidiu revitalizar a degradada região portuária, rebatizando-a de Porto Maravilha, e os investidores, de olho nos lucros que certamente viriam, foram atrás. A rede hoteleira americana Marriott, a maior do mundo, lançou um empreendimento na região. Em setembro do ano passado, quando o hotel de 225 quartos começou a funcionar, a Olimpíada tinha acabado, o Brasil estava pela bola sete e o Rio de Janeiro começava a viver o inferno particular em que está metido até hoje. O turismo desabou e, segundo estimativas de executivos do setor, a taxa de ocupação do Marriott no Porto Maravilha chega a 3% nos piores dias (a Marriott nega a taxa). Para pagar minimamente as contas, um hotel desse porte precisaria ter 40% dos quartos ocupados.

A difícil situação do Marriott do Porto Maravilha é uma das consequências mais visíveis do estouro de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro — a bolha dos hotéis. Nos últimos cinco anos, o setor hoteleiro entrou num frenesi de construção como nunca se viu. Foram inaugurados 525 empreendimentos no país. Em maior ou menor grau, repetiu-se em todas as regiões do país a mesma combinação de fatores que impeliram a Marriott a instalar seu novo hotel no Porto Maravilha. Em Belo Horizonte, uma série de incentivos fiscais da prefeitura fez  a oferta de quartos na cidade subir 50% de 2011 a 2014. Em seis meses, foram lançados 67 empreendimentos, mas apenas 30 foram entregues. Entre novos e antigos, 22 pararam de operar. Um deles deve ser transformado em lar para idosos. Segundo o Instituto Nacional de Recuperação Judicial, oito empreendimentos do setor faliram no ano passado, e nove fecharam as portas e estão esperando a economia começar a melhorar para reabri-las.

A construção de um hotel leva, no mínimo, três anos. Entre a análise do mercado, a tomada de decisão, o planejamento e a construção muita coisa pode acontecer, e quem entra no setor sabe os riscos que corre. O retorno é calculado em anos, e sempre se espera um solavanco no caminho. Mas ninguém contava com a grande recessão brasileira. Com a queda acumulada de 7,2% do PIB nos últimos dois anos, estima-se que a demanda por quartos de hotel tenha caído mais de 15% no período. Com as empresas cortando custos e as pessoas tentando equilibrar as finanças, muitas viagens foram postergadas; e eventos, cancelados. A busca por preços menores forçou o setor a se mexer.

Segundo levantamento do site Hotéis.com, em cidades como Fortaleza e Balneário Camboriú, o valor das diárias caiu entre 10% e 12% em 2016. O patamar de preços atual é o mesmo de quatro anos atrás. Belo Horizonte apresentou a menor tarifa média entre os lugares pesquisados, de 166 reais por dia. No Rio, o cinco-estrelas Hilton da Barra da Tijuca está com promoções de 99 dólares a diária — 50% abaixo de quando abriu as portas, em 2015. Lugares turísticos sofrem ainda a concorrência de plataformas de estada, como o Airbnb,- que oferece quartos desocupados para quem vai se hospedar por curta temporada. Em 2016, o número de hospedagens do site cresceu 140%.

Barca furada
A situação do mercado hoteleiro está difícil em todo o Brasil, mas há regiões que sofrem muito mais. Quem apostou na ascensão do mercado de óleo e gás perdeu dinheiro com o sumiço da demanda. Cidades como Santos, no litoral de São Paulo, e Macaé, no Rio, têm hotéis vazios. Um hotel da rede francesa Accor, instalado na região do Valongo, em Santos, nunca teve mais de 10% de ocupação. Está cravado ao lado dos escritórios da Petrobras na cidade. A expectativa em torno do desenvolvimento do pré-sal fez com que a cidade triplicasse a capacidade hoteleira desde 2012, para 4 860 quartos.

Mais 858 serão entregues até 2019. Em Belo Horizonte e em algumas áreas do Rio, a situação é semelhante. Após a expansão recente, a taxa de ocupação média na capital mineira beira os 30%, a mesma da Barra da Tijuca, no Rio, bairro que concentrou as modalidades olímpicas. Por lá, a capacidade triplicou para os Jogos. “Hotel é atividade reativa. Primeiro precisa construir escritório, loja, restaurante e dar um motivo para as pessoas frequentarem e se hospedarem”, diz José Ernesto Marino Neto, presidente da consultoria hoteleira BSH International. “É loucura fazer hotel antes de a região se tornar um polo.”

O mercado de hotéis vive hoje algo semelhante ao de flats há duas décadas, quando milhares de pequenos investidores apostaram sua poupança  no setor, que também passou por um período de excesso de oferta. Foram necessários mais de dez anos para que a demanda e a oferta de flats entrassem em equilíbrio, e quem não conseguiu esperar perdeu dinheiro. Na bolha atual, os investidores também estão penando. Parte dos novos hotéis foi financiada com os recursos de investidores que pagaram a partir de 200 000 reais, na maioria dos casos, para se tornar donos de quartos: o rendimento viria da divisão das receitas com as diárias, depois de descontados custos e impostos. Mas, com a ocupação baixíssima, ganhou-se pouco, ou quase nada, e quem entrou nessa está tentando se livrar dos quartos que comprou. Um levantamento do site de venda de imóveis Zap mostra que o número de quartos de hotéis à venda aumentou 21% em abril de 2017.

Pelo menos até agora, São Paulo é a capital que menos tem sofrido com a crise. O motivo, segundo os analistas, é o grande fluxo de visitantes, turistas ou não: são 13 milhões por ano. Até o Maksoud Plaza, um dos hotéis cinco estrelas mais tradicionais da cidade, conseguiu sair da decadência em que esteve na última década. Reduziu o valor das diá-rias e, com isso, a taxa de ocupação aumentou de 40% para 60% em dois anos. O faturamento cresceu 20% em 2016. “Refizemos os processos, acabamos com o restaurante 24 horas e trocamos os elevadores para economizar energia”, diz Henry Maksoud, neto do fundador. O segmento de luxo segue animado em São Paulo. Em maio, começou a funcionar o hotel mais luxuoso da cidade, o Palácio Tangará, que fica dentro do Parque Burle Marx, na zona sul. As diárias variam de 1 575 a 38 000 reais. O hotel não divulga suas taxas de ocupação, mas poucos especialistas esperam que o Tangará fique lotado no curto prazo. A esperança dos donos — os alemães do grupo Oetker — é ganhar dinheiro alugando o luxuoso salão de festas. Cada um lida como pode com o estouro da bolha dos hotéis.

segunda-feira, 5 de junho de 2017

Animais domésticos no condomínio podem ser proibidos ou não?

Um dos grandes debates, na esfera do direito condominial, é sobre o direito de Constitucional de possuir um animal doméstico, em sua unidade habitacional, em detrimento de uma eventual proibição total ou restrição quanto à quantidade de animais, porte, raça ou outra qualquer característica.

Em entendimento mais recente decidiu o Tribunal de Justiça de Goiás, que quando há conflito entre dois direitos, o que deve prevalecer é o que possui maior peso relativo, desde que não cause qualquer dano a terceiros. Assim entendeu Tribunal, ao permitir que um morador de um condomínio pode manter seu animal de estimação no apartamento.

Em decisão monocrática, o desembargador também anulou a cláusula do regulamento interno do condomínio que proíbe a permanência de quaisquer espécies de animal. O desembargador destacou que, para prevalecer a proibição sobre a existência de animais no condomínio, é preciso comprovar prejuízo à saúde e à segurança dos outros moradores.

“O direito de propriedade do autor de manter animal doméstico de pequeno porte em sua unidade não pode ser tolhido em razão de norma prevista em convenção de condomínio, quando o exercício de tal direito não causa nenhuma perturbação, desconforto ou risco aos demais condôminos, sob pena de implicar restrições ao uso da sua propriedade", registrou na decisão.

O direito do morador de manter seu bicho em seu apartamento já havia sido confirmado em primeiro grau pela 3ª Vara Cível da comarca de Rio Verde. O condomínio alegava na ação que a permanência de animais no edifício foi proibida pela maioria dos moradores em votação durante assembleia deveria prevalecer. Também argumentou que não é relevante para o debate o potencial ofensivo do animal, conforme citou o dono do bicho.

De acordo com o juiz, apesar de a regra que rege a relação entre os moradores ser resultado da vontade da maioria, essa limitação não pode ser verdade absoluta. “O juiz a quo entendeu que a proibição genérica da presença de animais em condomínios tem sido flexibilizada pela jurisprudência, principalmente quando se trata de animal de estimação e que não seja nocivo nem afete a tranquilidade dos demais condôminos.”

O juiz citou ainda que quando há esse tipo de conflito, deve prevalecer o direito de maior peso relativo, desde que não haja qualquer danos a terceiros. “Não se evidenciam motivos suficientes para proibir a permanência do animal no condomínio, pois não se está diante de uso anormal da propriedade, conforme previsto no artigo 1.277, do Código Civil de 2002”, finalizou o desembargador.

Outro entendimento, é que a proibição poderia até restringir animais no condomínio, se esta fosse a vontade da maioria, e estivesse disposta esta proibição na convenção de condomínio. Entretanto não poderia, de forma genérica, discriminar o número de animais por unidade, porte ou raça, pois seria discriminatório e superaria o poder de legislar do condomínio e de sua assembleia votante. Mesmo assim, este entendimento, de proibição total de animais em condomínios não é unânime, e tem causado grande polêmica como veremos a seguir.

Vejamos primeiramente as obrigações do condomínio e os deveres do síndico de acordo com a legislação;

Ao condomínio, resta a obrigação de se estabelecer o contraditório. Através do síndico, que o responsável civil e criminalmente pelos atos administrativos condominiais e de sua gestão, é obrigado a estabelecer diálogo com o morador. Cumpre lembrar, que de acordo com o art. 1348 do Código Civil, o administrador condominial é obrigado à; I - convocar a assembleia dos condôminos; I - convocar a assembleia dos condôminos;II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Dentre as principais obrigações descritas; o dever de notificar o condômino que descumpre as regras, convocar assembleia para discutir a questão e estabelecer o diálogo entre as partes.

Cumpre lembrar ainda, que após a notificação, o condômino contestante, tem direito e prazo para uma exercer sua defesa. Deve ser verificado também, se houve agendamento de reunião de condomínio para discutir o assunto de animais, porque mesmo que exista previsão na convenção, a norma afronta um direito Constitucional legítimo.

O bom senso é essencial nas relações condominiais, e deve prevalecer também na confecção das normas e estatutos internos, para que estes não confrontem diretamente com o Código Civil e Constituição Federal, que são normas superiores em grau de importância e hierarquia aos estatutos internos, tais como convenções, portarias e regimentos.

O entendimento consolidado é que, o condômino tem direito de possuir animais em sua unidade habitacional, mas o barulho causado por estes animais, pode se tornar um entrave para o respeito e cumprimento à Lei do Silêncio e o horário de descanso entre 22:00hs à 06:00hs, no caso de Minas Gerais, a Lei 7.302/78 trata do tema. Se o barulho for excessivo, o morador deverá receber, notificações, multas, podendo chegar até atitude extrema e efetiva de remoção dos animais.

Em uma decisão recente, a 3ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina concedeu liminar a um casal permitindo seus bichos de estimação continuem a viver com eles no condomínio onde moram. Por considerar que os quatro cães e dois gatos são “membros da família”, uma vez que vivem com ela há muitos anos, e não ameaçam os animais silvestres que vivem na região.

Os condôminos proibiram, em assembleia geral, animais domésticos no local. Como o casal se recusou a abrir mão dos cães e gatos, os vizinhos foram à Justiça. De acordo com eles, presença dos bichos poderia prejudicar os animais silvestres da região — o imóvel fica em uma área de preservação permanente.

Em sua defesa, o casal disse que, na época da aquisição do imóvel, o então síndico permitiu a permanência dos animais com base em autorização no regimento interno do condomínio, e que seria injusto obriga-los a se livrar deles agora.

A partir dessa informação, o desembargador substituto Gilberto Gomes de Oliveira, relator do caso, observou que inexistem no processo elementos a demonstrar que os animais domésticos colocam em risco a fauna silvestre ou causam sérios danos à vida dos condôminos.

"Observa-se que o condomínio é amplo e as residências afastadas umas das outras; pelo bom senso, é presumível o zelo dos agravados em manter os animais devidamente acautelados no cercado da residência; aliás, há nos autos registros fotográficos que comprovam a existência de canil apropriado no imóvel", ponderou o magistrado.

Para o relator, os fatos comprovam que os animais são mais do que meros" seres moventes ", além de já integrarem a família durante muitos anos e nutrirem afeição e carinho pelos seus donos. Assim, o magistrado considerou que o afastamento da residência seria demasiadamente drástico.

"Outrossim, ainda que haja latidos, eles devem ser tolerados, pois trata-se de animais (seres irracionais); porém, caso os ruídos fujam da normalidade esperada, ocasionando perturbação excessiva a terceiros, serão imperiosas medidas alternativas, desde que comprovada a situação extrema", ponderou o desembargador. A decisão foi unânime.

Para o Tribunal de Justiça de Goiás, “o direito de propriedade do autor de manter animal doméstico de pequeno porte em sua unidade não pode ser tolhido em razão de norma prevista em convenção de condomínio quando o exercício de tal direito não causa nenhuma perturbação, desconforto ou risco aos demais condôminos, sob pena de implicar restrições ao uso da sua propriedade".

Também nesse sentido, a 6ª Vara Cível de Ribeirão Preto (SP) considerou inválida restrição a cachorros de grande porte, pois não se pode afirmar que eles afetem os vizinhos mais do que os pequenos e médios.

Assim, podemos perceber, que não existe um consenso entre os Tribunais brasileiros, sobre a questão, ou mesmo uma posição definitiva do STJ. Mesmo assim, existe uma tendência jurisprudencial dos Tribunais locais, a decidirem pelo respeito ao direito de propriedade Constitucional e consequentemente, dar prevalência ao entendimento de que mesmo que na norma condominial exista proibição de animais nas unidades habitacionais, este pode ser considerado nula ou inválida por que afronta diretamente a Carta Magna.

A Doutrina e jurisprudência têm permitido, a depender do caso concreto, que o aplicador da norma possa imprimir leitura diferenciada, com efeito, a permanência de um animal em um prédio só pode ser proibida se houver violação do sossego, da salubridade e da segurança dos condôminos (art. 1.336, IV, Código Civil), invoca-se o clássico paradigma dos três S, para “uma devida eficiência de análise do caso concreto ao desate meritório”.

De tal conduta, é certo que o condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei 4.591/64. Entretanto, a disposição interna do condomínio que proíbe a criação de animais deve ser avaliada no seu verdadeiro alcance finalístico. Interpreta-se, pois, que a proibição condominial não se refere a animal de grande ou médio porte, mas os de grande ou médio porte que violem o sossego, a salubridade e a segurança dos condôminos.

O fato é que, por mais que tenhamos um conceito legalista, onde a Lei determina a obrigação de cumpri-la sem questionamento, e o fato de que o estatuto menor acompanha o disposto nas cartas civilistas e constitucional, a interpretação de um preceito jurídico deverá observar antes de tudo, o sentimento da realidade que o determinou, já que os fatos não se submetem a lógica.


Artigo Jurídico de Bernardo César Coura;

sexta-feira, 2 de junho de 2017

Como destituir o síndico do seu condomínio?

O Brasil possui milhares de condomínios. São Paulo é o Município com a maior quantidade. Os números giram em torno de 180 mil e 60 mil, respectivamente.

Os condomínios são focos de inúmeros problemas, causados por moradores, visitantes, bem como, em muitos casos, por aqueles que têm a incumbência de administrá-los, os síndicos.

Os síndicos possuem diversas atribuições estipuladas em lei e nas convenções, dentre elas convocar a assembleia, representar o condomínio ativa a passivamente, judicial ou extrajudicialmente.

Também incumbe aos síndicos zelar pela conservação e guarda das partes comuns, sem prejuízo de prestar contas da administração anualmente ou quando solicitadas.

Pois bem, a questão é que muitas vezes os síndicos se afastam dos deveres que lhe são inerentes e passam a agir em detrimento dos interesses do condomínio. Neste caso, como proceder?

É sabido que o síndico é eleito pela assembleia para que possa administrar o condomínio e cabe a ele, como exposto, convocá-la para que os condôminos deliberem sobre os assuntos previamente estipulados.

Contudo, como deve ser realizada a destituição daquele cujos atos são contrários aos interesses do condomínio? É certo que, como foi eleito em assembleia, deverá ser destituído do mesmo modo.

No entanto é intuitivo que o síndico não convocará uma assembleia para que deliberem sobre sua destituição. Assim, estariam os condôminos reféns da situação até o término do mandato conferido àquele? A resposta está na lei.

De acordo com o artigo 1.355 do Código Civil ¼ dos condôminos pode convocar assembléia extraordinária; no caso em tela o objetivo seria a destituição do síndico.

Para tanto a administradora do condomínio, que presta serviços a este, não ao síndico, deverá fornecer os endereços de todos os condôminos a fim de que estes possam ser convocados.

É conveniente destacar que a fração a que se fez menção diz respeito ao número total dos proprietários das unidades, embora a destituição em si possa ocorrer pelo voto de 50% dos presentes à assembleia mais um.

Deve-se esclarecer que os condôminos inadimplentes poderão integrar a listagem destinada à composição do quórum necessário à convocação da assembleia, embora não possam votar, haja vista o impedimento constante do inciso II do artigo 1.335 do mencionado Código.

Também é preciso ter em mente que os atos reputados irregulares, que darão ensejo à eventual destituição, deverão ser devidamente comprovados, seja por intermédio de fotografias, relatórios de auditores, não convocação para a realização da assembleia anual, dentre outras, notadamente por que o síndico poderá, durante a assembleia, fazer frente à acusação, apresentando defesa.

Caso este vier a ser destituído, mas posteriormente provar, em Juízo, que não praticou qualquer irregularidade, poderá ser reconduzido, hipótese em que muito provavelmente buscará reparação junto àqueles que o acusaram indevidamente.

Portanto é recomendável que a pretensão dos condôminos não seja baseada na animosidade acaso existente com o síndico, mas em provas de que este efetivamente agiu irregularmente.

Enfim, estas são pequenas considerações acerca de um assunto que possui diversas nuances. O objetivo deste artigo, no entanto, consiste apenas em apontar uma direção acerca do que pode ser feito caso se almeje a destituição, mas sem esgotar, por óbvio, os detalhes pertinentes ao assunto.


Fonte: André Pereira, Advogado