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segunda-feira, 12 de junho de 2017

STJ decide que taxa condominial pode ser redirecionada para garantir quitação de obrigações

O pagamento da taxa condominial pelo inquilino pode ser redirecionado para a administradora de condomínios (credor originário) sem que isso configure ilegalidade em relação aos direitos do proprietário do imóvel.

Ao rejeitar o recurso de uma construtora que é proprietária de 187 unidades de um conjunto habitacional, os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceram a legalidade da medida imposta, de forma a garantir que os valores pagos pelos inquilinos cheguem até a administradora de condomínio para que esta arque com as despesas condominiais.

A administradora ajuizou ação de cobrança contra a construtora após o atraso de aproximadamente R$ 500 mil em prestações vencidas. Os condomínios deveriam ser pagos pela construtora para a administradora. Como isso não estava sendo cumprido, a administradora alegou que não tinha como quitar com as obrigações básicas do condomínio, como água e luz.

O pedido da administradora foi acolhido em antecipação de tutela. O juízo competente determinou que os inquilinos pagassem o condomínio diretamente à administradora, em vez de entregar os valores à construtora.

O fundamento utilizado foi a garantia de que os valores pagos fossem efetivamente utilizados para quitar as despesas condominiais, o que permitiria afastar a obrigação que geralmente recai sobre o proprietário do imóvel.

Serviços em risco
Para o ministro relator do caso, Moura Ribeiro, o caráter propter rem da obrigação (que recai sobre uma pessoa por força de determinado direito real) foi devidamente interpretado pelo juízo competente, justificando a medida adotada mesmo sem a prévia anuência do proprietário do imóvel. O ministro lembrou que a inadimplência da construtora, dona de 35% das unidades, põe em risco a manutenção dos serviços condominiais.

O ministro destacou que os locatários não foram incluídos no polo passivo da demanda pois não possuem pertinência subjetiva para a lide. A questão, segundo o ministro, é a utilização de instrumentos processuais legítimos para garantir o cumprimento da obrigação ou seu resultado prático equivalente, o que foi assegurado no caso.

“O crédito em discussão decorreu de despesas ordinárias que têm por fato gerador, conforme bem pontuado pelo acórdão recorrido, a utilização dos serviços e fruição das coisas. Por isso, devem os inquilinos, devedores da urbanizadora, que deve ao condomínio, endereçar a este último o pagamento das suas cotas condominiais mensais, consoante as regras antes destacadas”, resumiu o ministro.

Para Moura Ribeiro, a propositura de ações executivas autônomas é um procedimento desnecessário no caso, já que a obrigação pode ser cumprida nos mesmos autos em que se desenvolveu o processo de conhecimento, de acordo com normas dos artigos 461-A do Código de Processo Civil (CPC) de 1973 e 538 do CPC/2015.

Fonte: STJ

quinta-feira, 8 de junho de 2017

Direito Real de Laje: Modificações no Código Civil Pela MP 759 de 2016

Na última década, verifica-se uma preocupação em torno de políticas fundiárias para a população que se encontra em situação irregular em relação aos bens imóveis que estão ocupando. O Brasil é um país com extensões de terras enormes, mas que em contrapartida possui um sistema jurídico enfatizado no registro de propriedade, o que se torna pouco condizente com a realidade de alguns centros urbanos.

Muitos imóveis são construídos em propriedades do governo ou são subdividos dentro de uma mesma área comum. Nestes casos, utilizar-se de um título de domínio, nos moldes ortodoxos do Direito das Coisas, acarretaria na retirada destas pessoas destes imóveis ou na possível dissolução de condomínio. Isso de fato não resolveria o problema destas famílias, mas proporcionaria uma situação mais crítica e desumana.

Sabe-se que uma considerável parcela da população vive em áreas que o sistema mobiliário rígido jamais permitiria garantir-lhes algum direito, pois vivem em áreas públicas ou que o imóvel de uma família é repartido em diversos outros menores para abrigar os descendentes.

O Poder Público sensível a estas questões, em 2007, promoveu o direito real de uso para fins de moradia previsto no artigo 1225, inciso XI, garantindo a posse para aquelas pessoas que por mais de 5 anos ocupavam propriedades públicas para fins de moradia. Acrescentou também o inciso XII que concedia o direito real de uso. Vale dizer que este dispositivo era uma concessão da União, Estados ou Municípios em prol de pessoas jurídicas ou entidades sem fins lucrativos, desde que realizassem atividades de interesse público ou social com aproveitamento econômico. Foi revogada em 2015 e agora retorna novamente como Direito Real pela Medida Provisória 759 de 22 de dezembro de 2016.

A grande novidade desta Media Provisória foi a introdução do Inciso XIII no artigo 1225 e a criação do artigo 1510-A que garantem o Direito de Lage. Este seria a proteção a unidades autônomas que estão dentro de uma mesma área. Pode ocorrer por sobreposição de um imóvel sobre o outro ou de forma que não se possa individualizar o bem construído dentro de um mesmo lote. O importante é que devem ser autônomas uma das outras. Desta forma, garante proteção àqueles que construíram verticalmente ou horizontalmente na mesma propriedade. Este tipo de construção é vulgarmente conhecido como “puxadinho”.

Há uma realidade enorme de construções que são realizadas desta forma no país. É comum em um lote existir mais de uma residência ou divisão de uma parte comercial e outra residencial. Com o decorrer do tempo, após o terceiro edificar no terreno, só lhe competia o direito de receber pelas benfeitorias realizadas quando o imóvel fosse de fato vendido ou este resolvesse sair do bem. O caso era solucionado apenas no âmbito do direito obrigacional, ou seja, restava-lhe apenas uma indenização.

O Direito de laje permite a individualização da matrícula referente apenas a esta construção. Não contempla o solo ou demais construções que podem estar no mesmo terreno. Desta forma, não terá direito à fração ideal do terreno como sucede nos condomínios edilícios. Tudo ficará restrito à respectiva edificação realizada.

Poderá o titular do direito de laje transferi-lo a terceiro, dar como garantia, permutá-lo, etc. É vedado apenas sobrelevações nesta construção pelo beneficiário, o que se mostra sensata a legislação. Este tipo de situação ocorre de forma inicialmente consensual do titular do imóvel que permite esta edificação por parte do não proprietário. Logo, ao adquirir o respectivo direito não pode este ser um multiplicador de construções o que impactaria demasiadamente o titular do terreno no seu direito de disposição da coisa.

A origem do direito de laje seria um dos atributos da propriedade que são: usar, gozar, dispor e reaver. No caso, é o poder de disposição. Sabe-se o titular abre mão de parte de sua propriedade para que outro construa. O que, até então, seria um ato revogável, podendo o titular reaver a coisa, obviamente, sendo indenizado pela construção realizada. Ocorre que pela Medida Provisória 759 tal atribuição torna-se um direito real com viabilidade de registro imobiliário, tendo o adquirente os atributos similares ao da propriedade, portanto, poderá alugar o bem, vendê-lo, etc.

Importante frisar que o beneficiário terá obrigações decorrentes deste direito como os encargos e tributos de sua construção. Tal previsão legal é pertinente, visto que a abertura de uma matrícula torna o bem distinto do outro, logo também deverá possuir um índice cadastral na respectiva prefeitura onde se localiza o imóvel e sujeitar-se aos impostos decorrentes da ocupação residencial ou comercial.

Há certas dúvidas sobre quem pode requerer o direito de laje: se compete à abertura do pelo titular do terreno ou pelo ocupante da respectiva construção. No caso, como o procedimento de abertura de matrícula é um ato voluntário e não litigioso, compreende-se que só poderá ser realizado pelo titular do imóvel, podendo registrá-lo em nome próprio ou por escritura de doação transferi-lo ao terceiro beneficiário. O ocupante da construção só poderá realizar o registro por iniciativa própria se requer o direito por via judicial e obter uma sentença favorável.

No caso de divórcio, dissolução de união estável ou falecimento do titular do direito de laje haverá as repercussões jurídicas decorrentes. Dependendo do regime de casamento, se for o de comunhão parcial dos bens e o direito de laje foi adquirido durante a constância do matrimônio, este será repartido entre os cônjuges. O mesmo sucede no caso de união estável se não for pactuado outro tipo de regime de bens. No caso de falecimento também se observará sua transmissão aos herdeiros necessários e sofre os mesmos efeitos do direito real de habitação do cônjuge sobrevivente.

Outra forma que se pode adquirir o direito de laje é por meio da usucapião. É possível usucapir o direito existente como sucede no caso de propriedade, usufruto, servidão, etc. O beneficiário do direito de laje poderá abandonar a coisa e um terceiro de forma mansa, pacífica e ininterrupta observando o prazo que a lei determinar preencher os requisitos para a usucapião.

Ao que parece a Medida Provisória visa a tentar solucionar os problemas imobiliários desta natureza existentes no país, mas se esbarra em uma questão importantíssima que é o princípio da temporalidade. Não se pode aplicar uma lei para questões pretéritas. O Direito criado só alcançará situações fáticas ocorridas após a publicação da Medida Provisória. Desta forma, as construções realizadas desta forma anteriores à entrada em vigor não terão em tese este benefício. Por outro aspecto, é salutar porque o titular do imóvel ao ceder para construir em seu terreno não poderia ser surpreendido por uma legislação à época inexistente que implicou em restrições no seu imóvel sem que concordasse com isso. Desta forma, apenas as construções realizadas a partir do dia 23 de dezembro de 2016 sofreram estes efeitos.

A única forma de regularização de construções anteriores a Medida Provisória seria pelo ato voluntário do titular da coisa de resolver fazê-lo junto ao cartório de registro de imóvel para ceder o direito ao beneficiário. Em relação àquele que construiu e necessita de requerer via judicial, deverá observar se a construção ocorreu posterior à vigência da norma para ter o respectivo direito.

Alguns doutrinadores firmam o entendimento que o direito de laje previsto no inciso XIII do artigo 1225 seria uma espécie de direito de superfície. Discorda-se porque deste entendimento, visto que há certas peculiaridades nos dois institutos. O Direito de superfície tanto o previsto no próprio código civil no artigo 1225, II quanto o existente no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) no artigo 21 que diz: “O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis” tem na sua essência o ato de revogabilidade. Ainda que haja o ato de ceder ao outro do direito de uso do terreno para construir este poderá ser interrompido e o bem retorna ao titular do terreno. O direito de laje não possui esta característica, inclusive o beneficiário deste direito torna-se o seu autêntico titular, sem possibilidade do ato ser revogado e o bem ficar em favor do proprietário do terreno.


O novo direito real acrescido no artigo 1225, XIII reforça a percepção de regularizar a posse de situações fáticas que não eram abrangidas pelo Direito. O reconhecimento do direito de laje pelo ordenamento jurídico é de suma importância porque protege a posse daquele que construiu em terreno de terceiro, garantindo-lhe proteção jurídica de maior alcance, saindo do aspecto meramente obrigacional. Por outro lado, é uma realidade nacional construções feitas desta forma, o que acarretou em vários imóveis com registros irregulares que poderão ser regularizados.

segunda-feira, 5 de junho de 2017

Animais domésticos no condomínio podem ser proibidos ou não?

Um dos grandes debates, na esfera do direito condominial, é sobre o direito de Constitucional de possuir um animal doméstico, em sua unidade habitacional, em detrimento de uma eventual proibição total ou restrição quanto à quantidade de animais, porte, raça ou outra qualquer característica.

Em entendimento mais recente decidiu o Tribunal de Justiça de Goiás, que quando há conflito entre dois direitos, o que deve prevalecer é o que possui maior peso relativo, desde que não cause qualquer dano a terceiros. Assim entendeu Tribunal, ao permitir que um morador de um condomínio pode manter seu animal de estimação no apartamento.

Em decisão monocrática, o desembargador também anulou a cláusula do regulamento interno do condomínio que proíbe a permanência de quaisquer espécies de animal. O desembargador destacou que, para prevalecer a proibição sobre a existência de animais no condomínio, é preciso comprovar prejuízo à saúde e à segurança dos outros moradores.

“O direito de propriedade do autor de manter animal doméstico de pequeno porte em sua unidade não pode ser tolhido em razão de norma prevista em convenção de condomínio, quando o exercício de tal direito não causa nenhuma perturbação, desconforto ou risco aos demais condôminos, sob pena de implicar restrições ao uso da sua propriedade", registrou na decisão.

O direito do morador de manter seu bicho em seu apartamento já havia sido confirmado em primeiro grau pela 3ª Vara Cível da comarca de Rio Verde. O condomínio alegava na ação que a permanência de animais no edifício foi proibida pela maioria dos moradores em votação durante assembleia deveria prevalecer. Também argumentou que não é relevante para o debate o potencial ofensivo do animal, conforme citou o dono do bicho.

De acordo com o juiz, apesar de a regra que rege a relação entre os moradores ser resultado da vontade da maioria, essa limitação não pode ser verdade absoluta. “O juiz a quo entendeu que a proibição genérica da presença de animais em condomínios tem sido flexibilizada pela jurisprudência, principalmente quando se trata de animal de estimação e que não seja nocivo nem afete a tranquilidade dos demais condôminos.”

O juiz citou ainda que quando há esse tipo de conflito, deve prevalecer o direito de maior peso relativo, desde que não haja qualquer danos a terceiros. “Não se evidenciam motivos suficientes para proibir a permanência do animal no condomínio, pois não se está diante de uso anormal da propriedade, conforme previsto no artigo 1.277, do Código Civil de 2002”, finalizou o desembargador.

Outro entendimento, é que a proibição poderia até restringir animais no condomínio, se esta fosse a vontade da maioria, e estivesse disposta esta proibição na convenção de condomínio. Entretanto não poderia, de forma genérica, discriminar o número de animais por unidade, porte ou raça, pois seria discriminatório e superaria o poder de legislar do condomínio e de sua assembleia votante. Mesmo assim, este entendimento, de proibição total de animais em condomínios não é unânime, e tem causado grande polêmica como veremos a seguir.

Vejamos primeiramente as obrigações do condomínio e os deveres do síndico de acordo com a legislação;

Ao condomínio, resta a obrigação de se estabelecer o contraditório. Através do síndico, que o responsável civil e criminalmente pelos atos administrativos condominiais e de sua gestão, é obrigado a estabelecer diálogo com o morador. Cumpre lembrar, que de acordo com o art. 1348 do Código Civil, o administrador condominial é obrigado à; I - convocar a assembleia dos condôminos; I - convocar a assembleia dos condôminos;II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Dentre as principais obrigações descritas; o dever de notificar o condômino que descumpre as regras, convocar assembleia para discutir a questão e estabelecer o diálogo entre as partes.

Cumpre lembrar ainda, que após a notificação, o condômino contestante, tem direito e prazo para uma exercer sua defesa. Deve ser verificado também, se houve agendamento de reunião de condomínio para discutir o assunto de animais, porque mesmo que exista previsão na convenção, a norma afronta um direito Constitucional legítimo.

O bom senso é essencial nas relações condominiais, e deve prevalecer também na confecção das normas e estatutos internos, para que estes não confrontem diretamente com o Código Civil e Constituição Federal, que são normas superiores em grau de importância e hierarquia aos estatutos internos, tais como convenções, portarias e regimentos.

O entendimento consolidado é que, o condômino tem direito de possuir animais em sua unidade habitacional, mas o barulho causado por estes animais, pode se tornar um entrave para o respeito e cumprimento à Lei do Silêncio e o horário de descanso entre 22:00hs à 06:00hs, no caso de Minas Gerais, a Lei 7.302/78 trata do tema. Se o barulho for excessivo, o morador deverá receber, notificações, multas, podendo chegar até atitude extrema e efetiva de remoção dos animais.

Em uma decisão recente, a 3ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina concedeu liminar a um casal permitindo seus bichos de estimação continuem a viver com eles no condomínio onde moram. Por considerar que os quatro cães e dois gatos são “membros da família”, uma vez que vivem com ela há muitos anos, e não ameaçam os animais silvestres que vivem na região.

Os condôminos proibiram, em assembleia geral, animais domésticos no local. Como o casal se recusou a abrir mão dos cães e gatos, os vizinhos foram à Justiça. De acordo com eles, presença dos bichos poderia prejudicar os animais silvestres da região — o imóvel fica em uma área de preservação permanente.

Em sua defesa, o casal disse que, na época da aquisição do imóvel, o então síndico permitiu a permanência dos animais com base em autorização no regimento interno do condomínio, e que seria injusto obriga-los a se livrar deles agora.

A partir dessa informação, o desembargador substituto Gilberto Gomes de Oliveira, relator do caso, observou que inexistem no processo elementos a demonstrar que os animais domésticos colocam em risco a fauna silvestre ou causam sérios danos à vida dos condôminos.

"Observa-se que o condomínio é amplo e as residências afastadas umas das outras; pelo bom senso, é presumível o zelo dos agravados em manter os animais devidamente acautelados no cercado da residência; aliás, há nos autos registros fotográficos que comprovam a existência de canil apropriado no imóvel", ponderou o magistrado.

Para o relator, os fatos comprovam que os animais são mais do que meros" seres moventes ", além de já integrarem a família durante muitos anos e nutrirem afeição e carinho pelos seus donos. Assim, o magistrado considerou que o afastamento da residência seria demasiadamente drástico.

"Outrossim, ainda que haja latidos, eles devem ser tolerados, pois trata-se de animais (seres irracionais); porém, caso os ruídos fujam da normalidade esperada, ocasionando perturbação excessiva a terceiros, serão imperiosas medidas alternativas, desde que comprovada a situação extrema", ponderou o desembargador. A decisão foi unânime.

Para o Tribunal de Justiça de Goiás, “o direito de propriedade do autor de manter animal doméstico de pequeno porte em sua unidade não pode ser tolhido em razão de norma prevista em convenção de condomínio quando o exercício de tal direito não causa nenhuma perturbação, desconforto ou risco aos demais condôminos, sob pena de implicar restrições ao uso da sua propriedade".

Também nesse sentido, a 6ª Vara Cível de Ribeirão Preto (SP) considerou inválida restrição a cachorros de grande porte, pois não se pode afirmar que eles afetem os vizinhos mais do que os pequenos e médios.

Assim, podemos perceber, que não existe um consenso entre os Tribunais brasileiros, sobre a questão, ou mesmo uma posição definitiva do STJ. Mesmo assim, existe uma tendência jurisprudencial dos Tribunais locais, a decidirem pelo respeito ao direito de propriedade Constitucional e consequentemente, dar prevalência ao entendimento de que mesmo que na norma condominial exista proibição de animais nas unidades habitacionais, este pode ser considerado nula ou inválida por que afronta diretamente a Carta Magna.

A Doutrina e jurisprudência têm permitido, a depender do caso concreto, que o aplicador da norma possa imprimir leitura diferenciada, com efeito, a permanência de um animal em um prédio só pode ser proibida se houver violação do sossego, da salubridade e da segurança dos condôminos (art. 1.336, IV, Código Civil), invoca-se o clássico paradigma dos três S, para “uma devida eficiência de análise do caso concreto ao desate meritório”.

De tal conduta, é certo que o condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei 4.591/64. Entretanto, a disposição interna do condomínio que proíbe a criação de animais deve ser avaliada no seu verdadeiro alcance finalístico. Interpreta-se, pois, que a proibição condominial não se refere a animal de grande ou médio porte, mas os de grande ou médio porte que violem o sossego, a salubridade e a segurança dos condôminos.

O fato é que, por mais que tenhamos um conceito legalista, onde a Lei determina a obrigação de cumpri-la sem questionamento, e o fato de que o estatuto menor acompanha o disposto nas cartas civilistas e constitucional, a interpretação de um preceito jurídico deverá observar antes de tudo, o sentimento da realidade que o determinou, já que os fatos não se submetem a lógica.


Artigo Jurídico de Bernardo César Coura;

sexta-feira, 2 de junho de 2017

Como destituir o síndico do seu condomínio?

O Brasil possui milhares de condomínios. São Paulo é o Município com a maior quantidade. Os números giram em torno de 180 mil e 60 mil, respectivamente.

Os condomínios são focos de inúmeros problemas, causados por moradores, visitantes, bem como, em muitos casos, por aqueles que têm a incumbência de administrá-los, os síndicos.

Os síndicos possuem diversas atribuições estipuladas em lei e nas convenções, dentre elas convocar a assembleia, representar o condomínio ativa a passivamente, judicial ou extrajudicialmente.

Também incumbe aos síndicos zelar pela conservação e guarda das partes comuns, sem prejuízo de prestar contas da administração anualmente ou quando solicitadas.

Pois bem, a questão é que muitas vezes os síndicos se afastam dos deveres que lhe são inerentes e passam a agir em detrimento dos interesses do condomínio. Neste caso, como proceder?

É sabido que o síndico é eleito pela assembleia para que possa administrar o condomínio e cabe a ele, como exposto, convocá-la para que os condôminos deliberem sobre os assuntos previamente estipulados.

Contudo, como deve ser realizada a destituição daquele cujos atos são contrários aos interesses do condomínio? É certo que, como foi eleito em assembleia, deverá ser destituído do mesmo modo.

No entanto é intuitivo que o síndico não convocará uma assembleia para que deliberem sobre sua destituição. Assim, estariam os condôminos reféns da situação até o término do mandato conferido àquele? A resposta está na lei.

De acordo com o artigo 1.355 do Código Civil ¼ dos condôminos pode convocar assembléia extraordinária; no caso em tela o objetivo seria a destituição do síndico.

Para tanto a administradora do condomínio, que presta serviços a este, não ao síndico, deverá fornecer os endereços de todos os condôminos a fim de que estes possam ser convocados.

É conveniente destacar que a fração a que se fez menção diz respeito ao número total dos proprietários das unidades, embora a destituição em si possa ocorrer pelo voto de 50% dos presentes à assembleia mais um.

Deve-se esclarecer que os condôminos inadimplentes poderão integrar a listagem destinada à composição do quórum necessário à convocação da assembleia, embora não possam votar, haja vista o impedimento constante do inciso II do artigo 1.335 do mencionado Código.

Também é preciso ter em mente que os atos reputados irregulares, que darão ensejo à eventual destituição, deverão ser devidamente comprovados, seja por intermédio de fotografias, relatórios de auditores, não convocação para a realização da assembleia anual, dentre outras, notadamente por que o síndico poderá, durante a assembleia, fazer frente à acusação, apresentando defesa.

Caso este vier a ser destituído, mas posteriormente provar, em Juízo, que não praticou qualquer irregularidade, poderá ser reconduzido, hipótese em que muito provavelmente buscará reparação junto àqueles que o acusaram indevidamente.

Portanto é recomendável que a pretensão dos condôminos não seja baseada na animosidade acaso existente com o síndico, mas em provas de que este efetivamente agiu irregularmente.

Enfim, estas são pequenas considerações acerca de um assunto que possui diversas nuances. O objetivo deste artigo, no entanto, consiste apenas em apontar uma direção acerca do que pode ser feito caso se almeje a destituição, mas sem esgotar, por óbvio, os detalhes pertinentes ao assunto.


Fonte: André Pereira, Advogado

quinta-feira, 1 de junho de 2017

É nula a venda de imóvel de inventário sem anuência do inventariante

O Superior Tribunal de Justiça confirmou decisão que anulou a venda de um imóvel objeto de inventário devido à ausência de manifestação do inventariante do espólio, também herdeiro.

A ação proposta pelo espólio discutia instrumento particular de compra e venda de imóvel formalizado com a filha e a mulher do morto, mas sem a participação do inventariante nomeado no processo de inventário.

O pedido foi julgado procedente em primeira instância, com sentença mantida integralmente pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Entre outros fundamentos, a magistrada concluiu que, além da inexistência de escritura pública, um dos herdeiros não emitiu manifestação de vontade sobre o negócio jurídico, o que invalida a transação.

Por meio de recurso especial, a compradora do imóvel alegou que o negócio anulado pelas instâncias ordinárias se constituiu como promessa de compra e venda celebrada com as herdeiras, e não como cessão de direitos hereditários. Ela alegou também que a legitimidade do espólio para representar os herdeiros existiria apenas até a conclusão da partilha.

Em relação à alegação de ilegitimidade do espólio, a ministra relatora, Nancy Andrighi, apontou que as condições da propositura da ação, entre elas a legitimidade das partes, devem ser avaliadas de acordo com as informações apresentadas na petição inicial, não cabendo ao juiz, nessa fase do processo, aprofundar-se sobre a sua análise.

“Na presente hipótese, com base na alegação feita pelo demandante na inicial, sem depender do exame das circunstâncias e dos elementos probatórios contidos nos autos, o juízo de origem e o TJ-RJ identificaram, em abstrato, a legitimidade do espólio para pleitear a anulação do negócio jurídico, pois o inventário ainda não havia sido encerrado e o bem imóvel continuava registrado em seu nome”, destacou a ministra.

Sobre a natureza do negócio jurídico firmado entre o comprador e parte dos herdeiros, a relatora entendeu que a alteração das conclusões adotadas pelo tribunal fluminense exigiria o reexame de provas e de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas súmulas 5 e 7 do STJ.


Fonte: Assessoria de Imprensa do STJ.

quarta-feira, 31 de maio de 2017

Construtora terá que devolver 100% de valor pago por imóvel não entregue no prazo

O comprador de um imóvel da Construtora Sá Cavalcante, em São Luís, terá direito a receber o valor integral das parcelas pagas à empresa, depois de ele haver desistido da compra em razão de atraso na obra. A decisão foi da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Maranhão (TJMA), reformando sentença de primeira instância, que havia condenado a construtora à devolução de 75% dos valores pagos.

Além de determinar à empresa a restituição, também, dos outros 25% pagos pelo apelante, o órgão colegiado do TJMA ainda condenou a Sá Cavalcante a pagar indenização, por danos morais, no valor de R$ 18 mil.

O apelante recorreu ao Tribunal de Justiça, alegando culpa exclusiva da construtora pelo atraso da obra. Considerou devida a indenização por danos morais, tendo em vista que teve que continuar pagando aluguéis.

A Sá Cavalcante defendeu que prevalecessem os termos previstos no acordo, em respeito ao ato jurídico perfeito e pela necessidade de abatimento dos custos do empreendimento.

O relator do processo, desembargador Ricardo Duailibe, verificou, nos autos, e-mail enviado pela construtora e observou ser fato incontroverso o atraso na entrega do bem adquirido, em intervalo que supera a cláusula de tolerância de 180 dias, prevista no acordo firmado.

Por considerar que o atraso se deu por culpa exclusiva da empresa, bem como que o apelante cumpriu com suas obrigações contratuais, o relator entendeu que cabe aplicar o teor da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que impõe a restituição integral das parcelas pagas.

O magistrado também citou jurisprudência do TJMA em casos semelhantes, em que ficou definida a restituição integral do valor pago. A quantia a ser restituída pela construtora será acrescida de juros e correção monetária.

O desembargador acrescentou que, em observância à sentença, deve ser descontado do valor a ser restituído a quantia já levantada pelo apelante por força de antecipação de tutela proferida e recebida pelo consumidor.

Ressaltou que a determinação para restituição integral não causa prejuízo algum à empresa, uma vez que o imóvel voltará ao seu acervo patrimonial, podendo, eventualmente, ser revendido por valores atualizados.

Os desembargadores José de Ribamar Castro e Raimundo Barros também votaram pelo provimento do recurso do consumidor. (Processo nº 12400/2017 – São Luís)


Fonte: TJMA

quinta-feira, 18 de maio de 2017

5 cuidados ao comprar um imóvel

Comprar um imóvel é um grande passo na vida de muitas pessoas. Marinheiros de primeira viagem ficam, algumas vezes, perdidos em meio a tantos documentos e certidões. Por isso listamos cinco cuidados essenciais que um comprador de imóvel deve observar para tornar a transação do imóvel dos seus sonhos em uma prazerosa jornada sem dores de cabeça!

Documentação, Documentação, Documentação.

Sim, estes passos tem haver com documentação: pode parecer uma confusão para quem nunca comprou um imóvel antes, mas ficar ciente de toda documentação em relação ao imóvel e o vendedor evita desgastes futuros.
1) Certidões Negativas do Vendedor
Depois de escolhida a casa para morar, a vontade é já sair assinando o contrato e pegar a chave para curtir logo seu novo lar, não é? Antes, deve-se observar a índole do seu vendedor, por assim dizer. Para isso, tirar certidões negativas do vendedor é providencial. Abaixo alguns exemplos de certidões negativas:

Cartório de Protesto;
Ações Cíveis;
Falência e concordata;
Justiça do Trabalho;
CND/INSS (débitos);
Executivos fiscais, municipais e estaduais;
Justiça Federal.
2) Documentação do Imóvel
Do mesmo modo que o vendedor deve provar que é capaz de vender o imóvel sem problemas, o imóvel em si precisa ser apto de ser vendido. Alguns dos documentos do imóvel que precisam ser checados antes da firmação do contrato de compra e venda incluem a Certidão negativa de ônus reais (comprovando que o imóvel está livre de dívidas) e Certidão negativa de IPTU.

3) Sua Documentação
Você também deve checar suas certidões negativas, e em caso de financiamento observar todos os requisitos para sacar o FGTS por exemplo no site da caixa, que traz a lista dos documentos necessários:

http://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/Paginas/utilizacao-fgts.aspx

4) Contrato de Compra e Venda
É importante elaborar um contrato de compra e venda sob a tutela de um advogado especialista. Dessa maneira podem ser observados os riscos, os documentos apresentados e as partes envolvidas.

5) Registro do Contrato de Compra e Venda

O contrato de Compra e Venda é essencial para comprar um imóvel. Nele, estão descritos as intenções e os direitos e deveres de ambas as partes. Porém, de acordo com as leis brasileiras a propriedade só se transfere para você após o registro do documento em cartório, no estado de São Paulo, é possível pagar 30% do valor final do registro da escritura no registro do compromisso de compra e venda do imóvel. O restante pode-se pagar no registro da Escritura em si.