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terça-feira, 17 de janeiro de 2017

Proprietário instala na casa de inquilino privada que só dá descarga mediante pagamento

O morador de um imóvel alugado em Melbourne, na Austrália, precisa pagar todas as vezes que usa o vaso sanitário do apartamento onde vive. O proprietário decidiu instalar uma privada que só dá descarga se alguém coloca uma moeda.
Irritado, o inquilino, que não teve o nome divulgado, contou toda a história em uma rede social. Ele queria saber se a ação do proprietário era ilegal.
Segundo o morador, o proprietário disse que o sistema era um incentivo para economizar água.
O inquilino contou que sempre passa vergonha quando recebe amigos em seu apartamento. Além disso, ele garantiu que paga aluguel, condomínio e todas as contas.
Depois de receber alguns conselhos, o inquilino buscou ajuda jurídica e afirmou que irá processar o proprietário do apartamento.

segunda-feira, 16 de janeiro de 2017

É crime pedir o imóvel para uso próprio (ou de familiares) e não usar

Não raras vezes, o proprietário (retomante) após o término de um contrato de locação (de tempo inferior a 36 meses) ou até mesmo na vigência do contrato, solicita o imóvel de volta, alegando que fara uso próprio deste, ou então que o destinará a seus familiares, solicitação esta legal, conforme art. 47, inc. III da Lei do Inquilinato.

Contudo, esta solicitação com a desculpa permissiva em lei pode guardar um interesse econômico sombrio, visto que o proprietário não poderia reajustar o valor do aluguel do atual inquilino como assim desejasse, fazendo então este desocupar o imóvel para locar para outra pessoa com o valor que realmente almeja.

Porém, caso o proprietário requeira o imóvel do modo acima descrito e não faça uso deste dentro do prazo de 180 dias, contados da entrega do imóvel, estará cometendo o crime tipificado no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, crime este com pena de detenção de três meses a um ano.

Da mesma, forma comete o crime acima descrito o proprietário que retomar o imóvel, na forma do art. 47, III da Lei do Inquilinato, e não o usa pelo prazo mínimo de um ano, ou seja, se o proprietário retoma o imóvel e utiliza-se deste apenas por um mês colocando logo após o imóvel de volta no mercado também comete o crime em questão.

Vale lembrar que o referido crime é de ação penal pública incondicionada, assim noticiado o fato a Autoridade Policial ou ao Ministério Público, deverá ser aberta a persecução penal a fim de que se possa apurar a responsabilidade criminal do proprietário (retomante).

Por fim, mas não menos importante, além do cometimento da infração penal, o proprietário (retomante) que praticar a conduta descrita no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, além de responder criminalmente, poderá ter que indenizar o locatário (ou sublocatário) que se sentir prejudicado no valor de até vinte e quatro vezes do valor do último aluguel, conforme dispõe o parágrafo único do art. 44 da Lei 8.245/91.

Referências:
Scavone Junior. Luiz Antônio, Direito imobiliário – Teoria e prática – 9.ª ed. – rev., atual. E ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015.
Souza. Sylvio Capanema de, A lei do inquilinato comentada. – 8.ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2012.
Venosa. Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18.10.1991 -12. Ed. – São Paulo: Atlas, 2013.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira

domingo, 15 de janeiro de 2017

Ministério das Cidades constata que unidades do Minha Casa entregues desde 2013 continuam vazias

Portas fechadas - O Ministério das Cidades recebeu informações de construtoras que atuam no Minha Casa, Minha Vida de que milhares de unidades que ficaram prontas a partir de 2013 nunca tiveram as chaves entregues a moradores e continuam vazias. A pasta determinou a realização de um pente-fino no programa para localizar todas as moradias nessa situação. Quer implementar um sistema que disponibilize de maneira direta a relação de unidades habitacionais com a de beneficiados pelo projeto.
Porta aberta - O ministério também desenvolve um sistema para controlar o uso do Cartão Reforma, que dá recursos a fundo perdido para que famílias renovem suas casas. A ideia é dar publicidade a todos os gastos do programa em tempo real.

Fonte: Painel - Folha de São Paulo

sábado, 14 de janeiro de 2017

Perturbação sonora em condomínio: saiba como lidar com este incômodo problema

Quem nunca foi incomodado pelos barulhos dos vizinhos, que atire a primeira pedra. Um dos problemas mais comuns na vida em condomínio é, sem dúvidas, oriunda do direito ao sossego. Seja pelo volume das televisões, dos aparelhos de som ou de barulhos diversos (discussões em voz alta, choro, gargalhadas e objetos caindo) os incômodos transtornos causados pelo excesso podem gerar reclamações e, em último caso, ações judiciais.

É de senso comum que o barulho é permitido em horário comercial e, somente após às 22h, deve-se obedecer ao silêncio. Entretanto, o que muitos não sabem é que mesmo no horário permitido existe um limite tolerável. Em Aracaju, o Código de Proteção Ambiental de Aracaju (Lei 1.789/92) regulamenta os estabelecimentos comerciais e as residências, determinando que das 7h às 22 horas o volume máximo permitido é de 60 decibéis, e das 22 às 7h, o limite é de 50 decibéis. Há também a lei 2.410/96, que expressa a proibição de utilização de som em níveis acima do permitido.

É importante, acima de tudo, bom senso. Aconselha-se sempre tentar o caminho do diálogo, através do interfone ou mesmo mediante portaria – em caso de condomínios com tais recursos – para a resolução do problema. Administrativamente, recomenda-se também o registro no livro de ocorrências para que o síndico tome providências e sanções de acordo com o regimento interno do condomínio.

Quando o problema é isolado, ou seja, tem alcance reduzido e incomoda apenas um ou outro vizinho, a saída é acionar a polícia. Entende-se que, antes de tudo, a perturbação do sossego é questão de segurança pública. A recomendação é que nos casos de som de residências ou veículos atrapalharem o cidadão, a telefone de denúncia é o 190. Caso seja o problema reiterado e sem solução pela via administrativa, recomenda-se a procura por um (a) advogado (a) de sua confiança para resolução do problema.

Leis Federais sobre a poluição sonora
A competência sobre este tema cabe a União, enquanto aos Estados e Municípios devem promover leis que regulamentem a fiscalização e o combate no âmbito local. Por conta disso, são duas as principais leis federais que tratam do assunto: Lei nº 6.938, de 31 de agosto de 1981, e a Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1998, que “dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente, e dá outras providências”, cujo artigo 54 considera crime “causar poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou a destruição significativa da flora”.

Para quem descumpre e causa danos à saúde humana, afetando o sistema auditivo e nervoso, a pena é de reclusão de quatro anos e multa. Como a penalidade é de menor poder ofensivo, geralmente é revertida em prestação de serviços ou outras medidas sociais.


Fonte: Thiago Noronha Vieira, Advogado trabalhista, cível e consumerista

quinta-feira, 12 de janeiro de 2017

Tive meu imóvel desapropriado, tenho algum direito?

Em tempos de significativo crescimento urbano e populacional, sobretudo em épocas de transição de governos municipais, muita preocupação cria-se em relação a manutenção da propriedade e o interesse público sobre ela.

Uma coisa é quase certa quando se fala em desapropriação ordinária (art. 5º, inc. XXIV da CF/88): o Estado vai ficar com seu imóvel promovendo a desapropriação. Neste caso cabe tão somente a discussão do valor sobre o bem, partindo do pressuposto que a desapropriação está legalmente correta.

Contudo, não raras vezes, o Estado acaba não dando a finalidade pública para qual o imóvel que foi desapropriado, ou ainda outra finalidade de interesse social (tredestinação), tendo neste caso, o antigo proprietário o direito de retrocessão.

O direito de retrocessão, previsto no art. 519 do Código Civil, garante ao antigo proprietário o direito de reaver seu imóvel desapropriado, pelo preço atual de mercado, caso a Administração Pública não dê destinação social a este.

Tem-se ainda que, tal direito é de caráter pessoal, ou seja, não se transmite aos herdeiros do antigo proprietário, bem como não é passível de cessão.

Por fim, deve-se lembrar, que caso a Administração Pública resolva alienar um imóvel desapropriado, deve esta, necessariamente/legalmente, dar preferência ao expropriado, caso não faça, resolve-se a questão por meio de percas e danos.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira

quarta-feira, 11 de janeiro de 2017

Conflitos da alienação fiduciária de bem imóvel

Imagine você, leitor, as seguintes hipóteses: um pequeno empresário precisa de dinheiro para honrar com os compromissos da sua empresa, pois as vendas caíram substancialmente nos últimos meses. Vai ao banco para conseguir um empréstimo para salvar sua empresa. Como de praxe, a instituição financeira solicita uma garantia para conceder o empréstimo. Nem ele, nem a empresa, possuem bens para oferecer em garantia. Não enxergando outra alternativa, ele pede aos seus pais para oferecer o único imóvel em que residem para garantir essa operação e o imóvel é alienado fiduciariamente ao banco.

Imagine ainda que um casal adquire um imóvel de uma incorporadora para pagar em 20 anos. Assina a escritura no ato, recebe as chaves e se muda com toda a sua família para a tão sonhada casa própria. Como garantia ao pagamento das parcelas oferecem o próprio imóvel adquirido, em alienação fiduciária.

Agora imagine que os devedores não conseguiram honrar os compromissos assumidos e perderam os imóveis dados em garantia. A discussão é atual e chama a atenção por recentes decisões, mas sim trazer um outro ponto de vista sobre o instituto da alienação fiduciária, que não apenas o dos devedores.

A Lei nº 9.514, em 20 de novembro de 1997, que trata da alienação fiduciária de bem imóvel, teve por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, cujo objetivo principal foi trazer mais agilidade na execução da garantia pelo credor (também chamado de fiduciário) em caso de inadimplemento do devedor (o fiduciante) e, por consequência, uma redução dos juros cobrados nos financiamentos de imóveis.

Com o passar dos anos, o que era ágil tem se tornado um pesadelo para os credores fiduciários. Decisões conflitantes e interpretações equivocadas de nossos magistrados têm trazido uma enorme insegurança jurídica sobre o instituto da alienação fiduciária sobre bens imóveis, desfigurando-o completamente.

Em recente decisão liminar, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) suspendeu o leilão realizado de um imóvel que havia sido alienado fiduciariamente por terceiros, sob o argumento da impenhorabilidade do bem de família previsto na Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990. A liminar suspendeu os efeitos da consolidação da propriedade pela credora, do leilão e da arrematação em hasta pública, sob o argumento de que se tratava de “imóvel oferecido em garantia fiduciária por terceiros, para garantir financiamento que aparentemente não beneficiou a entidade familiar”.

O ineditismo dessa decisão foi a interpretação dada pelo desembargador do TJ-PR sobre a impenhorabilidade do bem de família em imóveis voluntariamente dados em garantia pelo devedor/terceiros, tal como no nosso primeiro exemplo acima.

Aqueles que defendem tal decisão alegam ter havido uma distorção no uso da alienação fiduciária, por ter usado o imóvel de terceiros (dos pais) em garantia de operação de crédito da empresa do filho, e não em benefício do casal que nele residia. Mas caberia ao menos uma pergunta: de que vale o compromisso assumido pelas partes no contrato? A princípio, não nos parece correto proteger a parte que dá espontaneamente o seu imóvel em garantia fiduciária e depois alega ser impenhorável. Sobretudo em tempos de crise ética e moral que vivemos.

Outra decisão recente sobre a matéria veio do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que manteve o entendimento de que o devedor fiduciário pode purgar sua mora até a data da efetiva assinatura do auto de arrematação do leilão, ainda que já tenha ocorrido a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor-fiduciário, o que ocorre apenas após o devedor ter sido notificado, dando -lhe oportunidade para purgar a mora, e o credor ter desembolsado valores relativos ao ITBI.

Um dos argumentos alegados pelos desembargadores para fundamentar esse entendimento foi no sentido de que os devedores deveriam ser intimados pessoalmente sobre a data da realização do leilão, para que pudessem ter a oportunidade de quitar seu débito. Tal decisão, contudo, acaba por ignorar que o devedor já foi anteriormente notificado e, portanto, alertado, de que se não purgasse a mora perderia o seu imóvel, bem como que o devedor nem sequer é mais o proprietário do bem, pois a propriedade já foi consolidada em nome do credor, após o pagamento do imposto de transmissão.

Decisões como essas têm sido alvo de constantes preocupações dos juristas e da sociedade em geral. O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que tem prevalecido em casos como esses caminham no sentido inverso das decisões das instâncias inferiores. O STJ tem buscado privilegiar o cumprimento dos contratos, por refletir, em tese, a vontade pretendida pelas partes no início da relação jurídica, algo que nos parece mais sensato.

Por Elisa Junqueira Figueiredo e Marcus Swenson de Lima - Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.

Fonte: Valor Econômico

terça-feira, 10 de janeiro de 2017

Fiador no contrato de locação – o que é preciso saber antes de assinar

Atualmente existem outras formas de garantir a locação, sem colocar em risco o patrimônio do amigo ou parente de boa fé caso haja algum imprevisto e não seja possível honrar o contrato.

Comum entre familiares e amigos próximos, prestar fiança em um contrato de locação de imóvel tem riscos que a maioria das pessoas que o faz desconhece. É importante entender as responsabilidades envolvidas neste gesto, que é um ato de confiança. “Prestar fiança é garantir ao locador que aquele contrato de locação será honrado caso o locatário não o faça“, alerta o advogado especialista em Direito Imobiliário, Sérgio Eduardo Martinez.

Martinez diz que entre as precauções que deve tomar o fiador antes de assinar o contrato de fiança, deve avaliar a situação do devedor principal, sua capacidade financeira de honrar o contrato (se tem bens disponíveis), bem como saber se é pessoa séria e cumpridora de suas obrigações. “Muitas pessoas que prestam fiança não sabem que o fiador de locação é um dos poucos no Direito Brasileiro que responde com a sua própria moradia em caso de inadimplência do devedor principal. Situação extremamente excepcional, eis que até mesmo o devedor principal não perde sua residência em caso de falta de pagamento, pois está protegido pela Lei 8009/90. Ou seja, o fiador não está protegido pelo instituto conhecido como “impenhorabilidade do bem de família”

O especialista ressalta que existem hoje em dia outras formas de garantir a locação, sem colocar em risco o patrimônio do amigo ou parente de boa fé caso haja algum imprevisto e não seja possível honrar o contrato, tais como o seguro-fiança prestado por companhias seguradoras de renome nacional, e o depósito caução, quando é depositado o valor de três locações em conta bancária remunerada para garantia do pagamento de obrigações não pagas pelo locatário.

 “O primeiro passo para concordar com o pedido de fiança é saber exatamente as consequências se o contrato não for cumprido pelo devedor principal”, conclui.

Fonte: Direito Legal