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segunda-feira, 28 de novembro de 2016

Se o prédio vizinho está prestes a desabar, posso obrigar o dono a demolir?

Veja como proceder se o prédio vizinho está prestes a desabar oferendo risco a você e à sua família.

A existência de vizinhos malas não é novidade pra ninguém, só que às vezes a ausência deles é pior que a presença.

Há muitos imóveis antigos que são abandonados à própria sorte por seus donos e com o passar do tempo a natureza se encarrega de enfraquecer a estrutura e você olha para o lado já preocupado com o que será da sua casa no próximo temporal.

Em muitos casos há até rachaduras visíveis, mas nada é feito, nem pelo dono e nem pelo Poder Público, que em muitos lugares sequer realiza fiscalizações.

Além do risco visível, há também os riscos invisíveis, visto que esses imóveis muitas vezes são utilizados como esconderijo de drogas, abrigo de malfeitores e ainda podem constituir lugares propícios para o acúmulo de lixo e consequente proliferação de doenças, tais como dengue, zika e chikungunya.

Veja quais são suas alternativas:

Se mudar
É claro que uma possibilidade é você se mudar e deixar o problema para outra pessoa resolver.
Só que essa alternativa é definitivamente a mais cara e se você assim como eu não tem uma árvore de dinheiro em casa, provavelmente terá de pular para as próximas.

Alugar um trator e demolir você mesmo
Não deixa de ser uma possibilidade, mas é claramente ilegal.

Se você fizer isso estará cometendo o crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal).

Isso porque, embora você tenha uma pretensão legítima (demolir por causa do risco), existem meios legais adequados para resolver a questão.

É um crime de menor potencial ofensivo (art. 61 da Lei 9.099/95), pois a pena é de detenção, de quinze dias a um mês, ou multa, ou seja, desde que você assine o Termo Circunstanciado de Ocorrência se comprometendo a comparecer ao Juizado Especial Criminal não ficará preso (art. 69, parágrafo- único da Lei 9.099/95).

Apesar de que é difícil ficar preso, responder um processo criminal é muito caro, porque você tem que contratar advogado e provavelmente ainda gastará dinheiro para fechar um acordo com o proprietário do imóvel e o Ministério Público para se livrar da pena (art. 72 e seguintes da Lei 9.099/95).

Isso sem contar que pega muito mal para sua imagem profissional e social. Ninguém quer ser conhecido como o louco do trator!

Esqueci-me de mencionar que se você assim como eu não sabe operar um trator acabará causando um desastre e correndo o risco de destruir outras casas ao redor, ferir ou até matar pessoas.

Importante mencionar também que o aluguel de um trator não deve ser barato. Na somatória geral dos custos e riscos que essa opção gera fica até tentadora a ideia de se mudar.

Entrar em contato com o proprietário
Essa é a mais sensata das opções, porém não necessariamente a mais simples.

Afinal, em muitos casos você não sabe nem quem é o dono ou se sabe não tem como entrar em contato.

Se for possível fale com alguém da família, amigo ou conhecido do proprietário ou se você souber o endereço dele notifique-o formalmente por meio de uma carta com Aviso de Recebimento (AR).

Envie fotos do imóvel e lembre-se de informar que você e sua família correm sérios riscos, pois a ideia aqui é gerar empatia (fazer o outro se colocar no seu lugar) e com isso estimulá-lo a agir.

Essa é a alternativa menos traumática, mas em muitos casos impossível ou ineficiente.

Notificar a Prefeitura
Certos Municípios não fiscalizam por falta de pessoal para estar nas ruas, mas muitos deles respondem notificações formais.

Então ligue ou verifique no site da Prefeitura de sua cidade como fazer e onde levar uma notificação por escrito.

Nesse caso, lembre-se de anexar fotos do imóvel em ruínas para fundamentar o seu pedido.

Se tudo der certo, a Prefeitura notificará o proprietário do imóvel e fixará um prazo para a tomada de providências, podendo ela mesma requerer judicialmente a demolição em caso de não atendimento.

Ajuizar uma ação demolitória
Se a Prefeitura da sua cidade não é conhecida por ser eficiente e você prefere tomar uma medida legal por sua própria conta então o melhor é entrar com uma ação demolitória.

O Código Civil estabelece que:

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Esta ação tem como objetivo obrigar o proprietário de um imóvel em ruínas a repará-lo ou em último caso proceder a sua demolição.

Pelo fato de se tratar de um imóvel, o valor da causa (art. 291 do Novo Código de Processo Civil) vai lá pra cima e assim não será possível ajuizar a ação no Juizado Especial Cível cujo limite é de 40 salários mínimo (art. 3º, I, da Lei 9.099/95).

Você necessariamente precisará contratar um advogado particular ou se valer dos serviços da Defensoria Pública caso prove não ter condições de arcar com os honorários.

O Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15) não previu um procedimento especial para a Ação Demolitória o que significa que ela seguirá o rito ordinário, em outras palavras, vai demorar.

Apesar disso, seu advogado poderá fazer um pedido de tutela de urgência (art. 300 e seguintes do Novo Código de Processo Civil) para que o juiz determine providências o quanto antes.

Dificilmente o juiz vai mandar demolir logo sem ao menos tentar ouvir a outra parte, mas ao menos uma ordem pra reforçar as estruturas deve ser possível conseguir.

É importante atentar para o estado civil do proprietário do imóvel porque essa ação é fundada em direito real sobre imóvel (art. 73, § 1º, I do Novo Código de Processo Civil), ou seja, se ele for casado o cônjuge do proprietário também deve ser réu, o que no Direito chamamos de litisconsórcio passivo necessário.

É importante que o cônjuge do proprietário também seja citado porque se não for o processo é nulo, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça (REsp 147.769/SP, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ 14/2/2000, p. 34).

Se você não souber o nome do proprietário do imóvel é possível fazer uma pesquisa junto aos cartórios de registro de imóveis e assim descobrir as informações do indivíduo.

Caso opte pela ação demolitória, além das fotos você precisará também de testemunhas e caso conheça algum engenheiro civil já deixe ele de sobreaviso, porque muito provavelmente o juiz determinará uma perícia e você precisará de um assistente.

Enfim, os detalhes do processo você deve se informar com seu advogado, pois o meu papel aqui é apenas tentar esclarecer em linhas gerais e de modo prático o que fazer nessa situação tão complicada que é um imóvel vizinho que corre o risco de desabar sobre a sua cabeça.

Espero ter ajudado.

Fonte: Rick Leal Frazão 

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